# § 535 BGB einfach erklärt: Was Mieter und Vermieter einander schulden

Amtlicher Titel: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  
Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07  
Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/535/  
Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung).

## Das Wichtigste in einem Satz

Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache für die Mietzeit in einem zum vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten; der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen.

## Absatz für Absatz

### Absatz 1

**Einfach erklärt:** Mit dem Mietvertrag verpflichtet sich dein Vermieter, dich die Mietsache während der Mietzeit nutzen zu lassen – zum Beispiel deine Wohnung. Er muss sie dir in einem Zustand übergeben, in dem du sie so nutzen kannst, wie ihr es vereinbart habt. In diesem Zustand muss er sie während der ganzen Mietzeit halten. Außerdem trägt er die Lasten, die auf der Mietsache ruhen. Das sind Kosten und Abgaben, die mit der Mietsache selbst verbunden sind, etwa die Grundsteuer für das Grundstück. Ob du einzelne Betriebskosten übernimmst – dazu kann auch die Grundsteuer gehören –, könnt ihr nach § 556 BGB vereinbaren.

**Original:** (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

### Absatz 2

**Einfach erklärt:** Du musst deinem Vermieter die Miete zahlen, die ihr vereinbart habt.

**Original:** (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

## Darauf kommt es an

- Dein Vermieter muss die Mietsache nicht nur beim Einzug, sondern während der ganzen Mietzeit in einem Zustand halten, der zum vereinbarten Gebrauch taugt.
- Welcher Zustand geschuldet ist, richtet sich nach dem vereinbarten Gebrauch – also nach eurem Mietvertrag.

## Beispiel: Heizung fällt im Winter aus

Jonas mietet eine Wohnung in Kassel, zu der eine Gasheizung gehört. Im Januar fällt die Heizung aus. Sein Vermieter meint, Jonas solle sich selbst um die Reparatur kümmern. Nach § 535 Absatz 1 BGB muss aber der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, in dem Jonas sie wie vereinbart nutzen kann – und dazu gehört die Heizung. Der Vermieter muss die Heizung also reparieren lassen. Ob Jonas für diese Zeit weniger Miete zahlen muss, regelt § 536 BGB.

_Ausgedachter Fall._

## Häufige Fragen

**Wer muss in der Mietwohnung Reparaturen bezahlen?**  
Nach § 535 Absatz 1 BGB muss dein Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem Zustand halten, in dem du sie wie vereinbart nutzen kannst. Ob dein Mietvertrag einzelne Kosten anders verteilt und ob das wirksam ist, beantwortet § 535 BGB nicht.

**Was muss ich als Mieter zahlen?**  
Nach § 535 Absatz 2 BGB die Miete, die ihr vereinbart habt. Ob du zusätzlich Betriebskosten trägst, hängt von eurer Vereinbarung ab; das regelt § 556 BGB.

**Welche Pflichten hat mein Vermieter?**  
Er muss dich die Mietsache während der Mietzeit nutzen lassen, sie dir in einem für den vereinbarten Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und sie in diesem Zustand erhalten. Außerdem trägt er die Lasten der Mietsache (§ 535 Absatz 1 BGB).

## Begriffe

- **Mietsache**: Das, was gemietet wird – etwa eine Wohnung, ein Zimmer, eine Garage oder ein Auto.
- **vertragsgemäßer Gebrauch**: Die Nutzung, die nach eurem Mietvertrag vorgesehen ist – bei einer Wohnung zum Beispiel das Wohnen.
- **Lasten**: Kosten und Abgaben der Mietsache selbst, etwa die Grundsteuer. Sie kann aber als Betriebskosten auf dich umgelegt werden, wenn ihr das vereinbart habt (§ 556 BGB).

## Verweise

- § 536 BGB – Weniger Miete, wenn die Mietsache einen Mangel hat
- § 538 BGB – Für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nicht einstehen
- § 556 BGB – Vereinbarung, dass der Mieter Betriebskosten trägt

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Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).