# § 543 BGB einfach erklärt: Wann eine fristlose Kündigung erlaubt ist Amtlicher Titel: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07 Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/543/ Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung). ## Das Wichtigste in einem Satz Nach § 543 BGB können Mieter und Vermieter aus wichtigem Grund fristlos kündigen, etwa bei erheblichem Mietrückstand; bei Pflichtverletzungen ist vorher grundsätzlich eine Frist oder Abmahnung nötig. ## Absatz für Absatz ### Absatz 1 **Einfach erklärt:** Du und dein Vermieter könnt das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Fristlos heißt: ohne Kündigungsfrist. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn es dem Kündigenden nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist oder bis zum sonstigen Ende fortzusetzen. Dabei zählen alle Umstände des Einzelfalls – vor allem, ob jemand etwas verschuldet hat. Außerdem werden die Interessen beider Seiten gegeneinander abgewogen. **Original:** (1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. ### Absatz 2 **Einfach erklärt:** Ein wichtiger Grund liegt vor allem in diesen Fällen vor: 1. Du bekommst die Mietsache ganz oder teilweise nicht rechtzeitig zur vertragsgemäßen Nutzung, oder sie wird dir wieder entzogen. 2. Du verletzt die Rechte deines Vermieters in erheblichem Maß. Und zwar, weil du die Mietsache durch mangelnde Sorgfalt erheblich gefährdest. Oder weil du sie ohne Erlaubnis einer anderen Person überlässt. 3. Du bist mit der Miete in Verzug, und zwar a) an 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der ganzen Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon, oder b) über einen Zeitraum von mehr als 2 Zahlungsterminen mit einem Betrag, der insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Im Fall von Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn dein Vermieter den Rückstand vor der Kündigung vollständig bekommt. Sie wird außerdem unwirksam, wenn du deine Schuld durch Aufrechnung tilgen konntest und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärst. Aufrechnen heißt: Du verrechnest die Mietschuld mit einer Forderung, die du gegen deinen Vermieter hast. Für Wohnraum gelten zusätzlich die Regeln in § 569 Absatz 3 BGB – etwa dazu, wann ein Rückstand nicht unerheblich ist und wann eine Zahlung nach der Kündigung diese unwirksam macht. **Original:** (2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. ### Absatz 3 **Einfach erklärt:** Besteht der wichtige Grund darin, dass jemand eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, ist die Kündigung erst erlaubt, wenn vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist. Oder wenn vorher eine Abmahnung erfolglos geblieben ist. Das gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist, wenn man die Interessen beider Seiten abwägt, oder 3. du mit der Miete so in Verzug bist, wie es Absatz 2 Nr. 3 beschreibt. **Original:** (3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist. ### Absatz 4 **Einfach erklärt:** Kündigst du, weil du die Mietsache nicht rechtzeitig bekommst oder sie dir entzogen wird (Absatz 2 Nr. 1), gelten § 536b BGB und § 536d BGB entsprechend. Kanntest du zum Beispiel einen Mangel schon bei Vertragsschluss, kannst du deswegen nicht nach Absatz 2 Nr. 1 kündigen (§ 536b BGB). Für Wohnraum, der die Gesundheit erheblich gefährdet, gilt § 569 Absatz 1 BGB. Ist streitig, ob dein Vermieter dir die Mietsache rechtzeitig überlassen oder das Problem vor Ablauf der Frist behoben hat, muss er das beweisen. **Original:** (4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast. ## Darauf kommt es an - Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, ist vorher eine erfolglose Frist zur Abhilfe oder Abmahnung nötig – die Ausnahmen stehen in Absatz 3. - Bekommt der Vermieter den Mietrückstand vor der Kündigung vollständig, ist die fristlose Kündigung nach Absatz 2 Nr. 3 ausgeschlossen. - Ob ein wichtiger Grund vorliegt, hängt von allen Umständen des Einzelfalls und einer Abwägung der Interessen beider Seiten ab. ## Beispiel: Zwei Monatsmieten nicht gezahlt Kevin zahlt seine Miete von 800 Euro für März und April nicht. Anfang Mai kündigt ihm seine Vermieterin fristlos. Kevin ist an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit der ganzen Miete in Verzug. Das ist nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 a BGB ein wichtiger Grund. Eine vorherige Abmahnung braucht die Vermieterin dafür nach Absatz 3 Nr. 3 nicht. Hätte Kevin den Rückstand vor der Kündigung vollständig bezahlt, wäre die Kündigung ausgeschlossen gewesen. Ob eine Zahlung nach der Kündigung noch hilft, regelt für Wohnraum § 569 Absatz 3 BGB. _Ausgedachter Fall._ ## Häufige Fragen **Ab wie viel Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?** Nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 BGB, wenn du an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug bist, oder wenn über mehr als 2 Termine ein Rückstand von insgesamt mindestens 2 Monatsmieten entstanden ist. Bei Wohnraum ist ein Teil nach § 569 Absatz 3 BGB nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (außer bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch). **Kann ich als Mieter fristlos kündigen?** Ja, aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Ein Beispiel nennt Absatz 2 Nr. 1: Du bekommst die Mietsache nicht rechtzeitig, oder sie wird dir ganz oder teilweise entzogen. Ist der Grund eine Pflichtverletzung, musst du vorher grundsätzlich eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen oder abmahnen. **Muss der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung abmahnen?** Wenn der Grund eine Pflichtverletzung ist, grundsätzlich ja – oder er setzt vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe (§ 543 Absatz 3 BGB). Ohne Abmahnung geht es in 3 Fällen: bei Mietrückstand nach Absatz 2 Nr. 3, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. ## Begriffe - **außerordentlich fristlos**: Eine Kündigung, die das Mietverhältnis sofort beendet, ohne dass eine Kündigungsfrist abläuft. - **wichtiger Grund**: Ein Grund, aus dem es dem Kündigenden nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum regulären Ende fortzusetzen. - **Verzug**: Eine fällige Zahlung wird nicht rechtzeitig geleistet. Die genauen Voraussetzungen stehen in § 286 BGB. - **Abmahnung**: Eine Aufforderung, ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten zu beenden. - **Aufrechnung**: Zwei gegenseitige Geldforderungen werden miteinander verrechnet, sodass sie sich ganz oder teilweise aufheben. ## Verweise - § 569 BGB – Weitere wichtige Gründe und Sonderregeln für Wohnraum, etwa zur Zahlung nach der Kündigung - § 536b BGB – Keine Rechte, wenn der Mieter den Mangel kannte - § 536d BGB – Vertraglicher Ausschluss gilt nicht bei arglistig verschwiegenem Mangel - § 540 BGB – Überlassung an Dritte nur mit Erlaubnis - § 286 BGB – Wann jemand in Verzug ist --- Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).