# § 549 BGB einfach erklärt: Welche Mietregeln für Wohnraum gelten – und Ausnahmen Amtlicher Titel: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07 Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/549/ Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung). ## Das Wichtigste in einem Satz Nach § 549 BGB gelten für Wohnraum die allgemeinen Mietregeln; Mietpreisbremse, Mieterhöhungsregeln und Teile des Kündigungsschutzes gelten aber in bestimmten Fällen nicht, etwa im Studentenwohnheim. ## Absatz für Absatz ### Absatz 1 **Einfach erklärt:** Mietest du Wohnraum, gelten die allgemeinen Mietregeln der §§ 535 bis 548 BGB. Das gilt, soweit die besonderen Regeln für Wohnraum in den §§ 549 bis 577a BGB nichts anderes bestimmen. **Original:** (1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt. ### Absatz 2 **Einfach erklärt:** In bestimmten Fällen gelten wichtige Schutzregeln für Mieter nicht. Das betrifft: - die Regeln zur Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die „Mietpreisbremse“ (§§ 556d bis 556g BGB), - die Regeln zur Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB), - den Mieterschutz bei Kündigung und bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 568 Absatz 2, §§ 573, 573a, 573d Absatz 1, §§ 574 bis 575, 575a Absatz 1, §§ 577, 577a BGB). Dazu gehört etwa, dass der Vermieter für eine Kündigung ein berechtigtes Interesse braucht. Diese Ausnahmen gelten für: 1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. 2. Wohnraum, der Teil der Wohnung ist, in der dein Vermieter selbst wohnt, und den er überwiegend mit Möbeln ausstatten muss. Das gilt aber nicht, wenn dir der Wohnraum dauerhaft für dich und deine Familie überlassen ist – oder für dich und Menschen, mit denen du auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt führst. 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts – etwa eine Stadt – oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen. Voraussetzung: Sie hat dich beim Vertragsschluss auf diesen Zweck und auf die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen. **Original:** (2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über 1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, 2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, 3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat. ### Absatz 3 **Einfach erklärt:** Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten diese Vorschriften nicht: - §§ 556d bis 561 BGB (Mietpreisbremse und Mieterhöhung), - §§ 573, 573a und 573d Absatz 1 BGB (unter anderem: Vermieter braucht für die Kündigung ein berechtigtes Interesse), - §§ 575 und 575a Absatz 1 BGB (Regeln zum befristeten Mietvertrag), - §§ 577 und 577a BGB (Vorkaufsrecht und Kündigungssperre bei Umwandlung in Eigentumswohnungen). Anders als in Absatz 2 sind hier zum Beispiel die Regeln zum Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Härte (§§ 574 bis 574c BGB) nicht ausgenommen. **Original:** (3) Für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim gelten die §§ 556d bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht. ## Darauf kommt es an - Bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch gelten Mietpreisbremse, Mieterhöhungsregeln und wichtige Kündigungsschutzregeln nicht. - Bei einem vom Vermieter überwiegend möblierten Zimmer in seiner eigenen Wohnung entfällt dieser Schutz – außer du wohnst dort auf Dauer mit Familie oder mit Menschen, mit denen du dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führst. - Im Studenten- oder Jugendwohnheim gelten Mietpreisbremse, Mieterhöhungsregeln und der Kündigungsschutz nach § 573 BGB nicht. ## Beispiel: Möbliertes Zimmer bei der Vermieterin Lars mietet ein Zimmer in der Wohnung von Frau Krüger in Jena. Frau Krüger wohnt selbst dort. Laut Mietvertrag stellt sie alle Möbel im Zimmer. Lars wohnt allein in dem Zimmer. Kündigt Frau Krüger, braucht sie dafür kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Denn diese Vorschrift gilt hier nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB nicht. _Ausgedachter Fall._ ## Häufige Fragen **Habe ich im Studentenwohnheim Kündigungsschutz?** Nur eingeschränkt. Nach § 549 Absatz 3 BGB gelten im Studenten- oder Jugendwohnheim unter anderem §§ 573, 573a und 573d Absatz 1 BGB nicht; der Vermieter braucht also kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Die Regeln zum Widerspruch wegen Härte (§§ 574 bis 574c BGB) nimmt Absatz 3 nicht aus. **Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?** § 549 BGB nimmt nur bestimmte Fälle aus, etwa ein vom Vermieter überwiegend möbliertes Zimmer in seiner eigenen Wohnung (Absatz 2 Nr. 2) oder Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch. Dass eine Wohnung möbliert ist, reicht nach § 549 BGB allein nicht für eine Ausnahme. **Gilt die Mietpreisbremse im Studentenwohnheim?** Nein. Nach § 549 Absatz 3 BGB gelten die §§ 556d bis 561 BGB – also Mietpreisbremse und Regeln zur Mieterhöhung – für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim nicht. ## Begriffe - **vorübergehender Gebrauch**: Wohnraum wird nur für eine kurze, absehbare Zeit gemietet, nicht als dauerhaftes Zuhause. - **juristische Person des öffentlichen Rechts**: Eine staatliche Stelle mit eigener Rechtspersönlichkeit, zum Beispiel eine Stadt oder ein Landkreis. - **Träger der Wohlfahrtspflege**: Eine Organisation, die sich um Menschen in Not kümmert, etwa ein Wohlfahrtsverband. - **berechtigtes Interesse**: Ein Grund für die Kündigung, den das Gesetz anerkennt – zum Beispiel Eigenbedarf (§ 573 BGB). ## Verweise - § 556d BGB – Mietpreisbremse: zulässige Miete bei Mietbeginn - § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete - § 573 BGB – Vermieter braucht für die Kündigung ein berechtigtes Interesse - § 573c BGB – Kürzere Kündigungsfrist für Wohnraum nach Absatz 2 Nr. 2 - § 574 BGB – Widerspruch gegen die Kündigung wegen Härte - § 575 BGB – Befristeter Mietvertrag über Wohnraum - § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Eigentumswohnungen --- Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).