# § 556a BGB einfach erklärt: Nach welchem Schlüssel Betriebskosten verteilt werden Amtlicher Titel: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07 Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/556a/ Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung). ## Das Wichtigste in einem Satz Nach § 556a BGB werden Betriebskosten ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche verteilt, Kosten mit erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung nach diesem Verbrauch oder dieser Verursachung. ## Absatz für Absatz ### Absatz 1 **Einfach erklärt:** Habt ihr nichts anderes vereinbart, verteilt dein Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche. Andere Vorschriften können etwas anderes bestimmen und gehen dann vor, zum Beispiel die Heizkostenverordnung. Manche Betriebskosten hängen von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab. Erfasst heißt: Der Verbrauch wird gemessen oder festgestellt, etwa mit einem Wasserzähler. Solche Kosten muss dein Vermieter nach einem Maßstab verteilen, der den unterschiedlichen Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung berücksichtigt. Habt ihr im Mietvertrag einen anderen Maßstab vereinbart, gilt Absatz 2. **Original:** (1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. ### Absatz 2 **Einfach erklärt:** Habt ihr einen anderen Maßstab vereinbart, kann dein Vermieter trotzdem bestimmen, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung verteilt werden. Dafür reicht eine Erklärung von ihm in Textform. Diese Erklärung darf er nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgeben. Waren die Kosten bisher in der Miete enthalten, muss er die Miete entsprechend senken. **Original:** (2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen. ### Absatz 3 **Einfach erklärt:** Für eine vermietete Eigentumswohnung gilt etwas anderes als in Absatz 1, wenn ihr nichts anderes vereinbart habt: Die Betriebskosten werden nach dem Maßstab verteilt, der jeweils zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, wird nach Absatz 1 verteilt. Billiges Ermessen heißt: eine faire Abwägung der Interessen beider Seiten. Was das im Einzelfall bedeutet, entscheiden im Streit die Gerichte. **Original:** (3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen. ### Absatz 4 **Einfach erklärt:** Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von Absatz 2 abweichen, sind unwirksam. **Original:** (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. ## Darauf kommt es an - Ohne andere Vereinbarung gilt: Maßstab ist die Wohnfläche, und Kosten mit erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung werden nach diesem Verbrauch oder dieser Verursachung verteilt. - Auf eine Verteilung nach Verbrauch umstellen darf dein Vermieter nur per Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. - Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Wohnungseigentümer, außer er widerspricht billigem Ermessen. ## Beispiel: Grundsteuer nach Quadratmetern Sofia wohnt in einem Haus mit 4 Wohnungen und zusammen 300 Quadratmetern. Das Haus gehört ganz ihrer Vermieterin. Sofias Wohnung hat 75 Quadratmeter. Laut Mietvertrag trägt Sofia die Betriebskosten, einen Verteilerschlüssel haben die beiden nicht vereinbart. Die Grundsteuer für das Haus beträgt 1.200 Euro im Jahr. Nach § 556a Absatz 1 BGB wird sie nach Wohnfläche verteilt: Sofia trägt 75 von 300 Quadratmetern, also ein Viertel – 300 Euro. _Ausgedachter Fall._ ## Häufige Fragen **Wie werden Nebenkosten auf die Mieter verteilt?** Wenn nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Absatz 1 BGB). Kosten, deren Verbrauch oder Verursachung erfasst wird, werden dann nach einem Maßstab verteilt, der den unterschiedlichen Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung berücksichtigt. Andere Vorschriften wie die Heizkostenverordnung können vorgehen. **Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Nebenkosten ändern?** Nach § 556a Absatz 2 BGB darf er einseitig auf eine Verteilung nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung umstellen – per Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Andere einseitige Änderungen regelt diese Norm nicht. **Wie werden Betriebskosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung verteilt?** Ohne andere Vereinbarung nach dem Schlüssel, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Absatz 3 BGB). Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche verteilt. ## Begriffe - **Betriebskosten**: Laufende Kosten von Grundstück und Gebäude, etwa für Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung (§ 556 BGB). - **umlegen**: Kosten des ganzen Hauses auf die einzelnen Mieter verteilen. - **Abrechnungszeitraum**: Der Zeitraum, über den der Vermieter die Betriebskosten abrechnet; nach § 556 Absatz 3 BGB wird jährlich abgerechnet. - **Wohnungseigentum**: Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern, oft Eigentumswohnung genannt. - **billiges Ermessen**: Eine Entscheidung, die die Interessen beider Seiten fair abwägt. ## Verweise - § 556 BGB – Vereinbarung über Betriebskosten und Abrechnung - § 2 HeizkostenV – Wann die Heizkostenverordnung für Heiz- und Warmwasserkosten vorgeht - § 126b BGB – Was Textform bedeutet --- Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).