# § 558 BGB einfach erklärt: Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete: wann, wie viel Amtlicher Titel: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07 Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/558/ Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung). ## Das Wichtigste in einem Satz Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete 15 Monate gleich war; in 3 Jahren sind höchstens 20, mancherorts 15 Prozent erlaubt. ## Absatz für Absatz ### Absatz 1 **Einfach erklärt:** Dein Vermieter kann verlangen, dass du einer Mieterhöhung zustimmst – höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Absatz 2). Das geht nur, wenn deine Miete zu dem Zeitpunkt, an dem die Erhöhung gelten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Sein Erhöhungsverlangen darf er frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung stellen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen bei diesen Fristen nicht mit. **Original:** (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt. ### Absatz 2 **Einfach erklärt:** Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den Mieten, die in deiner Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde üblich sind. Maßstab sind Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Dazu gehört auch die energetische Ausstattung und Beschaffenheit, etwa die Dämmung. Es zählen nur Mieten, die Vermieter und Mieter in den letzten 6 Jahren neu vereinbart oder geändert haben. Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB zählen dabei nicht als Änderung. Außen vor bleiben Wohnungen, deren Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist. **Original:** (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. ### Absatz 3 **Einfach erklärt:** Durch Erhöhungen nach Absatz 1 darf deine Miete innerhalb von 3 Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Das nennt man Kappungsgrenze. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit. In manchen Gebieten liegt die Grenze bei 15 Prozent. Das sind Gemeinden oder Teile davon, in denen die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die 15 Prozent gelten nur dort, wo die Landesregierung solche Gebiete per Verordnung bestimmt hat. Sie darf das jeweils für höchstens 5 Jahre tun. **Original:** (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. ### Absatz 4 **Einfach erklärt:** Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn du eine Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen leisten musstest und diese Pflicht erloschen ist, weil die öffentliche Bindung der Wohnung weggefallen ist, und 2. soweit die Erhöhung nicht höher ist als die Ausgleichszahlung, die du zuletzt zahlen musstest. Dein Vermieter darf frühestens 4 Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, dass du ihm innerhalb von 1 Monat Auskunft gibst: ob du eine Ausgleichszahlung leisten musst und wie hoch sie ist. Die gleiche Ausnahme von der Kappungsgrenze gilt für Ausgleichszahlungen nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den Landesvorschriften dazu. Voraussetzung ist, dass deine Pflicht zu dieser Zahlung erloschen ist, weil die Mietbindung weggefallen ist. **Original:** (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist. ### Absatz 5 **Einfach erklärt:** Hat dein Vermieter Drittmittel im Sinne von § 559a BGB erhalten – etwa öffentliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für eine Modernisierung –, muss er sie bei der Erhöhung abziehen. Ausgangspunkt ist der Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe. Davon zieht er die Drittmittel ab. Bei Mitteln nach § 559a Absatz 1 BGB, etwa Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten, zieht er 8 Prozent des Zuschusses ab. **Original:** (5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses. ### Absatz 6 **Einfach erklärt:** Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam. **Original:** (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. ## Darauf kommt es an - Nach § 558 BGB steigt die Miete nicht durch eine bloße Ankündigung: Dein Vermieter muss deine Zustimmung verlangen. - Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. - Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten, die die Landesregierung bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent. ## Beispiel: Kappungsgrenze bremst die Erhöhung Tim zahlt seit seinem Einzug 2018 unverändert 600 Euro Kaltmiete. Im Mai 2025 verlangt sein Vermieter, dass Tim einer Erhöhung auf 760 Euro zustimmt – das sei die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Miete ist seit mehr als 15 Monaten gleich. Tims Stadt gehört zu keinem Gebiet mit abgesenkter Grenze, also gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent. Nach § 558 Absatz 3 BGB darf die Miete deshalb höchstens um 120 Euro auf 720 Euro steigen. Mehr kann der Vermieter auf diesem Weg nicht verlangen. _Ausgedachter Fall._ ## Häufige Fragen **Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?** Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt nach § 558 Absatz 1 BGB: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit. **Um wie viel Prozent darf die Miete steigen?** Bei Erhöhungen nach § 558 BGB um höchstens 20 Prozent in 3 Jahren, in Gebieten, die die Landesregierung bestimmt hat, um höchstens 15 Prozent (Absatz 3). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB zählen dabei nicht mit. Außerdem darf die Miete auf diesem Weg nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen. **Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?** Wenn die Voraussetzungen von § 558 BGB erfüllt sind, ja: Dann hat dein Vermieter einen Anspruch auf deine Zustimmung – aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze. Einer Erhöhung darüber hinaus musst du nicht zustimmen; wie viel Zeit du hast und was passiert, wenn du nicht zustimmst, regelt § 558b BGB. ## Begriffe - **ortsübliche Vergleichsmiete**: Die Miete, die in deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten 6 Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde. - **Kappungsgrenze**: Die Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB: höchstens 20 Prozent in 3 Jahren, in bestimmten Gebieten 15 Prozent. - **Förderzusage**: Die Zusage einer staatlichen Wohnraumförderung, die mit Vorgaben zur Miethöhe verbunden sein kann. - **Drittmittel**: Geld, das nicht vom Vermieter selbst stammt, etwa öffentliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für eine Modernisierung (§ 559a BGB). - **Ausgleichszahlung**: Eine Abgabe, die Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung zahlen mussten, wenn ihr Einkommen über der Grenze lag – oft „Fehlbelegungsabgabe“ genannt. ## Verweise - § 558a BGB – Form und Begründung des Erhöhungsverlangens, etwa mit einem Mietspiegel - § 558b BGB – Frist für deine Zustimmung und Klage des Vermieters - § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung - § 559a BGB – Welche Drittmittel angerechnet werden - § 560 BGB – Anpassung bei veränderten Betriebskosten --- Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).