# § 566 BGB einfach erklärt: Hausverkauf: Dein Mietvertrag läuft weiter Amtlicher Titel: Kauf bricht nicht Miete Gesetz: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Stand 2026-10-07 Quelle der Erklärung: https://gesetze-einfach.de/bgb/566/ Hinweis: KI-erstellt · nicht juristisch geprüft. Die Erklärung hat eine KI (Claude von Anthropic) aus dem Gesetzestext geschrieben, eine zweite KI hat sie damit abgeglichen; geprüft hat sie kein Mensch und kein Jurist. Keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist allein der Gesetzestext (hier: nichtamtliche Lesefassung). ## Das Wichtigste in einem Satz Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“); erfüllt er seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer unter Umständen wie ein Bürge. ## Absatz für Absatz ### Absatz 1 **Einfach erklärt:** Verkauft dein Vermieter deine Wohnung an jemand anderen, nachdem du sie schon bekommen hast, tritt der neue Eigentümer an seine Stelle. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten aus deinem Mietvertrag, die während der Zeit entstehen, in der ihm die Wohnung gehört. Dein Mietvertrag läuft also mit ihm weiter. Das gilt nicht nur beim Verkauf, sondern zum Beispiel auch, wenn dein Vermieter die Wohnung verschenkt. Für eine Zwangsversteigerung gelten zusätzlich eigene Regeln (§§ 57, 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes). Eigentümer einer Wohnung oder eines Grundstücks wird man mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB). **Original:** (1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. ### Absatz 2 **Einfach erklärt:** Erfüllt der neue Eigentümer seine Pflichten nicht, haftet dein bisheriger Vermieter für den Schaden, den der neue Eigentümer dir ersetzen müsste. Er haftet wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Du kannst dich also direkt an ihn wenden und musst nicht erst gegen den neuen Eigentümer vorgehen. Diese Haftung endet aber, wenn dein bisheriger Vermieter dir den Eigentümerwechsel mitteilt und du daraufhin nicht zum ersten möglichen Termin kündigst. **Original:** (2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist. ## Darauf kommt es an - Der neue Eigentümer tritt in deinen bestehenden Mietvertrag ein; einen neuen Vertrag braucht es dafür nicht. - Teilt dir dein bisheriger Vermieter den Eigentümerwechsel mit und kündigst du nicht zum ersten möglichen Termin, haftet er nicht mehr für Pflichtverletzungen des neuen Eigentümers. ## Beispiel: Neuer Eigentümer will neuen Vertrag Kemal wohnt seit 4 Jahren zur Miete in Hannover. Sein Vermieter verkauft die Wohnung an Frau Berger, sie wird im Juli im Grundbuch eingetragen. Frau Berger schickt Kemal einen neuen Mietvertrag mit anderen Bedingungen und will, dass er unterschreibt. Nach § 566 BGB ist sie aber schon in seinen bestehenden Mietvertrag eingetreten. Kemal muss keinen neuen Vertrag unterschreiben – sein alter Vertrag gilt weiter, jetzt mit Frau Berger als Vermieterin. _Ausgedachter Fall._ ## Häufige Fragen **Gilt mein Mietvertrag weiter, wenn das Haus verkauft wird?** Ja. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der neue Eigentümer in deinen Mietvertrag ein, wenn du die Wohnung vor dem Verkauf schon bekommen hast. Er übernimmt die Rechte und Pflichten für die Zeit, in der ihm die Wohnung gehört. **Muss ich nach einem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag unterschreiben?** Nein. Nach § 566 Absatz 1 BGB läuft dein bestehender Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer weiter. **Darf der neue Eigentümer mir wegen des Kaufs kündigen?** § 566 BGB gibt ihm wegen des Kaufs kein eigenes Kündigungsrecht. Er tritt in deinen Vertrag ein; ob und wann er kündigen darf, richtet sich nach den allgemeinen Regeln, etwa § 573 BGB. Bei einer Zwangsversteigerung gibt § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes dem neuen Eigentümer zusätzlich ein besonderes Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist. ## Begriffe - **veräußern**: Das Eigentum an einer Sache auf jemand anderen übertragen, zum Beispiel durch Verkauf oder Schenkung. - **Überlassung**: Der Zeitpunkt, an dem du die Wohnung tatsächlich bekommen hast – meist die Schlüsselübergabe. - **Erwerber**: Der neue Eigentümer, der die Wohnung gekauft oder sonst bekommen hat. - **Einrede der Vorausklage**: Das Recht eines Bürgen, erst zu zahlen, wenn der Gläubiger beim eigentlichen Schuldner erfolglos vollstreckt hat (§ 771 BGB). Hier gilt sie nicht. ## Verweise - § 566a BGB – Was mit deiner Kaution passiert - § 566c BGB – An wen du nach dem Verkauf die Miete zahlen musst - § 566e BGB – Was gilt, wenn dein Vermieter dir den Verkauf mitteilt - § 573 BGB – Wann ein Vermieter kündigen darf - § 873 BGB – Eigentum an Grundstücken geht mit der Eintragung im Grundbuch über - § 771 BGB – Was die Einrede der Vorausklage ist - § 57a ZVG – Besonderes Kündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung --- Erklärung: CC0 1.0 – bitte „gesetze-einfach.de“, das Datum und den Hinweis „KI-erstellt, nicht juristisch geprüft“ nennen (https://gesetze-einfach.de/).