§ 559a BGB einfach erklärt: Fördergeld senkt die Mieterhöhung nach Modernisierung
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 559a BGB zählen Kosten, die Mieter, Dritte oder öffentliche Zuschüsse tragen, nicht zur Modernisierungserhöhung; günstige öffentliche Darlehen mindern die Erhöhung um die Zinsersparnis.
Bestimmte Kosten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach § 559 BGB: Kosten, die du übernommen hast, Kosten, die ein Dritter für dich übernommen hat, und Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden. Auf sie darf dein Vermieter also keine Mieterhöhung stützen.
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
Deckt dein Vermieter die Modernisierungskosten ganz oder teilweise mit zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen aus öffentlichen Haushalten, verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser Betrag ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz, bezogen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag. Maßgeblich ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zu dem Zeitpunkt, an dem die Modernisierung abgeschlossen ist. Gibt es Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen, verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
Ein Darlehen von dir, eine Mietvorauszahlung oder eine Leistung, die ein Dritter für dich zur Modernisierung erbringt, werden wie ein Darlehen aus öffentlichen Haushalten behandelt. Geld von Finanzierungsinstituten des Bundes oder eines Landes gilt als Geld aus öffentlichen Haushalten.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
Lässt sich nicht feststellen, wie viel Zuschuss oder Darlehen auf die einzelnen Wohnungen entfällt, werden sie im Verhältnis der Kosten aufgeteilt, die für die einzelnen Wohnungen aufgewendet wurden.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter hat Ihre Wohnung modernisiert.
Danach darf er die Miete erhöhen.
Manchmal bekommt er Geld vom Staat für die Arbeiten.
Dieses Geld muss er abziehen.
Die Miete steigt dann weniger.
Das gilt auch für Geld von Ihnen.
Ein Beispiel: Sie haben einen Teil der Kosten bezahlt.
Für diesen Teil darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen.
Auch günstige Kredite vom Staat senken die Erhöhung.
§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Öffentliche Zuschüsse und Kosten, die du oder ein Dritter für dich übernommen hat, darf dein Vermieter nicht in die Mieterhöhung einrechnen.
- Bei zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen sinkt der Erhöhungsbetrag um die jährliche Zinsermäßigung.
Beispiel
Beispiel: Zuschuss wird abgezogen
Für die Dämmung des Hauses entfallen auf Fatmas Wohnung 15.000 Euro Kosten, ein Reparaturanteil ist nicht dabei. Ihre Vermieterin bekommt dafür einen öffentlichen Zuschuss, davon entfallen 3.000 Euro auf Fatmas Wohnung. Nach § 559a Absatz 1 BGB zählen nur 12.000 Euro als aufgewendete Kosten. Nach § 559 BGB kommt also höchstens eine Erhöhung der Jahresmiete um 8 Prozent von 12.000 Euro in Betracht, das sind 960 Euro im Jahr.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 559a BGB
Muss der Vermieter Fördermittel von der Modernisierungsumlage abziehen?
Ja. Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nach § 559a Absatz 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten. Bei zinsverbilligten oder zinslosen öffentlichen Darlehen verringert sich die Erhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (Absatz 2).
Was gilt, wenn ich selbst Geld für die Modernisierung gegeben habe?
Kosten, die du übernommen hast, zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559a Absatz 1 BGB). Ein Darlehen von dir oder eine Mietvorauszahlung wird wie ein Darlehen aus öffentlichen Haushalten behandelt (Absatz 3).
Schwierige Wörter
- öffentliche Haushalte
- Die Kassen von Bund, Ländern und Gemeinden, also staatliches Geld.
- Zinsermäßigung
- Der Vorteil, den ein günstiges Darlehen bringt: die Zinsen, die man gegenüber einem marktüblichen Darlehen spart.
- erstrangige Hypothek
- Ein Darlehen, das als erstes durch das Grundstück gesichert ist; sein Zinssatz dient hier als Vergleichswert.
- Mietvorauszahlung
- Miete, die du im Voraus für einen späteren Zeitraum zahlst.
- Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes
- Förderbanken des Staates, zum Beispiel die KfW.
Hängt damit zusammen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 559b BGB – Die Erhöhung muss nach den §§ 559 und 559a BGB erläutert werden
- § 558 BGB – Abzug von Drittmitteln auch bei der Erhöhung bis zur Vergleichsmiete (Absatz 5)