§ 559 BGB einfach erklärt: Mieterhöhung nach einer Modernisierung
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 559 BGB darf der Vermieter nach bestimmten Modernisierungen die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöhen; die Monatsmiete darf so in 6 Jahren höchstens um 3 Euro je m² steigen, unter 7 Euro/m² um 2 Euro.
Hat dein Vermieter eine Modernisierung nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der Kosten erhöhen, die er für deine Wohnung aufgewendet hat. Dazu gehören zum Beispiel Maßnahmen, die Endenergie oder Wasser sparen oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen. Für einen ersten Glasfaseranschluss (§ 555b Nummer 4a BGB) ist die Erhöhung nur unter 2 Bedingungen erlaubt: Du kannst deinen Anbieter für Telefon- und Internetdienste über den neuen Anschluss frei wählen. Und dein Vermieter legt kein Bereitstellungsentgelt nach § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten auf dich um und hat das auch nicht getan. Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nummer 1a BGB gibt es eigene Regeln in § 559e BGB.
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen nötig gewesen wären – also für Instandhaltung oder Instandsetzung –, zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten. Soweit nötig, werden sie geschätzt. Dabei ist angemessen zu berücksichtigen, wie abgenutzt die Bauteile und Einrichtungen waren, die bei der Modernisierung erneuert werden.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
Modernisiert dein Vermieter mehrere Wohnungen, muss er die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufteilen.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
Durch Erhöhungen nach Absatz 1 darf deine monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Erhöhungen nach § 558 oder § 560 BGB zählen dabei nicht mit. Lag deine monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf sie um höchstens 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Für den Einbau oder das Aufstellen einer Heizungsanlage, die im Gebäude in Betrieb genommen werden soll, gilt eine weitere Grenze: Berechtigt diese Maßnahme zu einer Erhöhung nach Absatz 1 und erfüllt sie zugleich § 555b Nummer 1 oder 1a BGB, darf die Miete insoweit um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter in 6 Jahren steigen. Die Grenzen von 3 und 2 Euro gelten daneben weiter.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für dich eine Härte bedeuten würde – auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Die Härte muss so schwer wiegen, dass sie auch mit Blick auf die berechtigten Interessen deines Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Abwägung findet nicht statt, wenn
- 1. die Mietsache nur in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- 2. die Modernisierung wegen Umständen durchgeführt wurde, die dein Vermieter nicht zu vertreten hatte. Abgewogen wird aber doch, wenn die Maßnahme auch § 555b Nummer 1 oder 1a BGB erfüllt und durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage zur Inbetriebnahme im Gebäude durchgeführt wurde.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.
Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, zählen nur, wenn du sie rechtzeitig nach § 555d Absatz 3 bis 5 BGB mitgeteilt hast – in der Regel bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Diese Ausschlussfrist gilt nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter hat Ihre Wohnung modernisiert.
Modernisiert heißt: Er hat die Wohnung verbessert.
Zum Beispiel spart die Wohnung jetzt Energie.
Danach darf er die Miete erhöhen.
Die Miete im Jahr darf um 8 Prozent der Kosten steigen.
Kosten für Reparaturen zählen nicht dazu.
Es gibt eine Ober-Grenze.
In 6 Jahren darf die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadrat-Meter steigen.
Ihre Miete ist niedriger als 7 Euro pro Quadrat-Meter?
Dann darf sie höchstens um 2 Euro steigen.
Die Erhöhung ist vielleicht eine große Härte für Sie.
Dann müssen Sie das dem Vermieter rechtzeitig mitteilen.
Es gibt Ausnahmen.
§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
- 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
- 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Die jährliche Miete darf um 8 Prozent der für deine Wohnung aufgewendeten Kosten steigen; Kosten für ohnehin nötige Erhaltung zählen nicht.
- Innerhalb von 6 Jahren darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro.
- Härtegründe gegen die Erhöhung zählen nur, wenn du sie rechtzeitig nach § 555d Absatz 3 bis 5 BGB mitgeteilt hast.
Beispiel
Beispiel: Neue Fenster, höhere Miete
Ole wohnt auf 80 Quadratmetern für 8 Euro pro Quadratmeter. Seine Vermieterin lässt Wärmeschutzfenster einbauen, die dauerhaft Energie sparen. Für seine Wohnung kostet das 12.000 Euro, davon wären 2.000 Euro ohnehin für Reparaturen nötig gewesen. Fördergeld gab es nicht. Nach § 559 BGB darf sie die Jahresmiete um 8 Prozent von 10.000 Euro erhöhen: 800 Euro im Jahr, rund 66,67 Euro im Monat. Pro Quadratmeter sind das etwa 0,83 Euro, weniger als die Grenze von 3 Euro. Härtegründe hat Ole nicht mitgeteilt.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 559 BGB
Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?
Nach § 559 Absatz 1 BGB um 8 Prozent der für deine Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr. Innerhalb von 6 Jahren darf die Monatsmiete dadurch um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro (Absatz 3a).
Muss ich die Mieterhöhung nach Modernisierung zahlen, wenn ich sie mir nicht leisten kann?
Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für dich eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 559 Absatz 4 BGB). Das gilt aber nicht, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder der Vermieter die Umstände nicht zu vertreten hatte, mit einer Ausnahme für Heizungsanlagen. Außerdem musst du die Härtegründe rechtzeitig nach § 555d BGB mitgeteilt haben.
Zählen Reparaturkosten zur Modernisierungsumlage?
Nein. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nach § 559 Absatz 2 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten. Soweit nötig, werden sie geschätzt.
Schwierige Wörter
- aufgewendete Kosten
- Das Geld, das der Vermieter für die Modernisierung tatsächlich ausgegeben hat, soweit es auf deine Wohnung entfällt.
- Erhaltungsmaßnahmen
- Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung, also um die Mietsache in Ordnung zu halten oder zu reparieren (§ 555a BGB).
- Härte
- Eine besondere Belastung für dich, die auch mit Blick auf die berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
- Bereitstellungsentgelt
- Ein Entgelt für die Errichtung eines Glasfasernetzes im Gebäude, das nach § 72 TKG über die Betriebskosten umgelegt werden kann.
- Ausschlussfrist
- Eine Frist, nach deren Ablauf ein Recht nicht mehr geltend gemacht werden kann.
Hängt damit zusammen
- Die Miete soll steigen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 555b BGB – Was als Modernisierung gilt
- § 555d BGB – Frist für die Mitteilung von Härtegründen
- § 559a BGB – Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen
- § 559b BGB – Wie die Erhöhung erklärt wird und ab wann sie gilt
- § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 Euro
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage
- § 72 TKG – Bereitstellungsentgelt für Glasfaser