§ 556a BGB einfach erklärt: Nach welchem Schlüssel Betriebskosten verteilt werden
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 556a BGB werden Betriebskosten ohne andere Vereinbarung nach Wohnfläche verteilt, Kosten mit erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung nach diesem Verbrauch oder dieser Verursachung.
Habt ihr nichts anderes vereinbart, verteilt dein Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche. Andere Vorschriften können etwas anderes bestimmen und gehen dann vor, zum Beispiel die Heizkostenverordnung. Manche Betriebskosten hängen von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung ab. Erfasst heißt: Der Verbrauch wird gemessen oder festgestellt, etwa mit einem Wasserzähler. Solche Kosten muss dein Vermieter nach einem Maßstab verteilen, der den unterschiedlichen Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung berücksichtigt. Habt ihr im Mietvertrag einen anderen Maßstab vereinbart, gilt Absatz 2.
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Habt ihr einen anderen Maßstab vereinbart, kann dein Vermieter trotzdem bestimmen, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung verteilt werden. Dafür reicht eine Erklärung von ihm in Textform. Diese Erklärung darf er nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums abgeben. Waren die Kosten bisher in der Miete enthalten, muss er die Miete entsprechend senken.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
Für eine vermietete Eigentumswohnung gilt etwas anderes als in Absatz 1, wenn ihr nichts anderes vereinbart habt: Die Betriebskosten werden nach dem Maßstab verteilt, der jeweils zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, wird nach Absatz 1 verteilt. Billiges Ermessen heißt: eine faire Abwägung der Interessen beider Seiten. Was das im Einzelfall bedeutet, entscheiden im Streit die Gerichte.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von Absatz 2 abweichen, sind unwirksam.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie zahlen Neben-Kosten für Ihre Wohnung.
Im Gesetz heißen sie Betriebs-Kosten.
Der Vermieter verteilt diese Kosten auf alle Mieter.
Oft steht im Miet-Vertrag, wie er verteilt.
Steht dort nichts?
Dann zählt die Größe der Wohnung.
Eine große Wohnung zahlt dann mehr als eine kleine Wohnung.
Manche Kosten misst man.
Zum Beispiel das Wasser mit einem Wasser-Zähler.
Diese Kosten verteilt der Vermieter nach dem Verbrauch.
Der Vermieter darf auch später auf Verbrauch umstellen.
Das muss er vor dem nächsten Abrechnungs-Zeitraum in Text-Form erklären.
Für Eigentums-Wohnungen gibt es eine Sonder-Regel.
§ 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Ohne andere Vereinbarung gilt: Maßstab ist die Wohnfläche, und Kosten mit erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung werden nach diesem Verbrauch oder dieser Verursachung verteilt.
- Auf eine Verteilung nach Verbrauch umstellen darf dein Vermieter nur per Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums.
- Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Wohnungseigentümer, außer er widerspricht billigem Ermessen.
Beispiel
Beispiel: Grundsteuer nach Quadratmetern
Sofia wohnt in einem Haus mit 4 Wohnungen und zusammen 300 Quadratmetern. Das Haus gehört ganz ihrer Vermieterin. Sofias Wohnung hat 75 Quadratmeter. Laut Mietvertrag trägt Sofia die Betriebskosten, einen Verteilerschlüssel haben die beiden nicht vereinbart. Die Grundsteuer für das Haus beträgt 1.200 Euro im Jahr. Nach § 556a Absatz 1 BGB wird sie nach Wohnfläche verteilt: Sofia trägt 75 von 300 Quadratmetern, also ein Viertel – 300 Euro.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 556a BGB
Wie werden Nebenkosten auf die Mieter verteilt?
Wenn nichts anderes vereinbart ist, nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Absatz 1 BGB). Kosten, deren Verbrauch oder Verursachung erfasst wird, werden dann nach einem Maßstab verteilt, der den unterschiedlichen Verbrauch oder die unterschiedliche Verursachung berücksichtigt. Andere Vorschriften wie die Heizkostenverordnung können vorgehen.
Darf der Vermieter den Verteilerschlüssel für die Nebenkosten ändern?
Nach § 556a Absatz 2 BGB darf er einseitig auf eine Verteilung nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung umstellen – per Erklärung in Textform vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Andere einseitige Änderungen regelt diese Norm nicht.
Wie werden Betriebskosten bei einer vermieteten Eigentumswohnung verteilt?
Ohne andere Vereinbarung nach dem Schlüssel, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Absatz 3 BGB). Widerspricht dieser Schlüssel billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche verteilt.
Schwierige Wörter
- Betriebskosten
- Laufende Kosten von Grundstück und Gebäude, etwa für Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung (§ 556 BGB).
- umlegen
- Kosten des ganzen Hauses auf die einzelnen Mieter verteilen.
- Abrechnungszeitraum
- Der Zeitraum, über den der Vermieter die Betriebskosten abrechnet; nach § 556 Absatz 3 BGB wird jährlich abgerechnet.
- Wohnungseigentum
- Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus mit mehreren Eigentümern, oft Eigentumswohnung genannt.
- billiges Ermessen
- Eine Entscheidung, die die Interessen beider Seiten fair abwägt.
Hängt damit zusammen
- Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 556 BGB – Vereinbarung über Betriebskosten und Abrechnung
- § 2 HeizkostenV – Wann die Heizkostenverordnung für Heiz- und Warmwasserkosten vorgeht
- § 126b BGB – Was Textform bedeutet