§ 556 BGB einfach erklärt: Betriebskosten: wer sie zahlt und wie abgerechnet wird
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 556 BGB trägt der Mieter Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist; über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen, spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.
Du und dein Vermieter könnt vereinbaren, dass du die Betriebskosten trägst. Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten laufend entstehen. Sie entstehen durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück. Oder sie entstehen durch die vorgesehene Nutzung von Gebäude, Nebengebäuden, Anlagen, Einrichtungen und Grundstück. Welche Kosten dazugehören, listet die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 auf; sie gilt weiter. Die Bundesregierung darf per Verordnung Vorschriften über diese Liste erlassen, ohne dass der Bundesrat zustimmen muss.
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
Ihr könnt auch vereinbaren, dass du die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung zahlst – soweit andere Vorschriften nichts anderes bestimmen. Vorauszahlungen dürft ihr nur in angemessener Höhe vereinbaren. Was genau angemessen ist, sagt das Gesetz nicht; im Streit entscheiden das die Gerichte.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Über die Vorauszahlungen muss dein Vermieter jedes Jahr abrechnen. Dabei muss er den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten – also auf ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Nutzen achten. Er muss dir die Abrechnung spätestens bis zum Ende des 12. Monats nach dem Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Rechnet er zum Beispiel das Kalenderjahr 2025 ab, ist das der 31. Dezember 2026. Danach kann dein Vermieter keine Nachzahlung mehr von dir verlangen – außer, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Teilabrechnungen muss er nicht machen. Hast du Einwände gegen die Abrechnung, musst du sie deinem Vermieter spätestens bis zum Ende des 12. Monats mitteilen, nachdem du die Abrechnung bekommen hast. Danach kannst du keine Einwände mehr geltend machen – außer, du hast die Verspätung nicht zu vertreten.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Für einen neuen Glasfaseranschluss kann ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes anfallen. Dieses musst du nur tragen, wenn die Maßnahme wirtschaftlich umgesetzt ist. Ist es eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, gilt zusätzlich: Du musst die Kosten nur tragen, wenn dein Vermieter vorher – soweit möglich – 3 Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat. „Vorher“ heißt: bevor er die Glasfaserbereitstellung vereinbart hat.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
Dein Vermieter muss dich auf Verlangen die Belege einsehen lassen, auf denen die Abrechnung beruht – zum Beispiel Rechnungen. Er darf dir die Belege auch elektronisch bereitstellen.
(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Das gilt für Absatz 1 und für die angemessene Höhe der Vorauszahlungen (Absatz 2 Satz 2). Es gilt auch für die Abrechnungsregeln in Absatz 3 und die Glasfaser-Regeln in Absatz 3a.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Neben der Miete gibt es oft Neben-Kosten.
Im Gesetz heißen sie Betriebs-Kosten.
Das sind zum Beispiel Kosten für Wasser oder Müll.
Sie zahlen diese Kosten nur mit einer Abmachung im Miet-Vertrag.
Oft zahlen Sie jeden Monat einen Betrag im Voraus.
Dann muss der Vermieter einmal im Jahr abrechnen.
In der Abrechnung steht: So viel hat alles wirklich gekostet.
Ein Beispiel: Die Abrechnung ist für das Jahr 2025.
Dann muss sie bis Ende 2026 bei Ihnen sein.
Kommt die Abrechnung später?
Dann darf der Vermieter kein Geld nachfordern.
Es gibt Ausnahmen.
Sie finden einen Fehler in der Abrechnung?
Dann haben Sie 12 Monate Zeit für Ihren Einwand.
Die 12 Monate beginnen, wenn die Abrechnung bei Ihnen ankommt.
Sie dürfen die Rechnungen vom Vermieter ansehen.
§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(3a) Ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes hat der Mieter nur bei wirtschaftlicher Umsetzung der Maßnahme zu tragen. Handelt es sich um eine aufwändige Maßnahme im Sinne von § 72 Absatz 2 Satz 4 des Telekommunikationsgesetzes, hat der Mieter die Kosten nur dann zu tragen, wenn der Vermieter vor Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung soweit möglich drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat.
(4) Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Dein Vermieter muss dir die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen; danach kann er nichts mehr nachfordern, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
- Auch für dich gilt eine Frist: Einwände gegen die Abrechnung musst du spätestens 12 Monate, nachdem du sie bekommen hast, mitteilen.
- Du kannst verlangen, die Belege zur Abrechnung einzusehen.
Beispiel
Beispiel: Nebenkostenabrechnung kommt zu spät
Marie zahlt jeden Monat 120 Euro Betriebskosten-Vorauszahlung. Ihr Vermieter rechnet nach Kalenderjahren ab. Die Abrechnung für 2025 muss Marie also spätestens am 31. Dezember 2026 erreichen. Sie kommt aber erst im Februar 2027 und verlangt 300 Euro Nachzahlung. Einen Grund, warum er für die Verspätung nicht verantwortlich ist, hat der Vermieter nicht. Nach § 556 Absatz 3 BGB kann er die 300 Euro deshalb nicht mehr verlangen.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 556 BGB
Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung kommen?
Nach § 556 Absatz 3 BGB muss dein Vermieter sie dir spätestens bis zum Ende des 12. Monats nach dem Abrechnungszeitraum mitteilen – für das Kalenderjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Kommt sie später, kann er keine Nachzahlung mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Wie lange habe ich Zeit, der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen?
Du musst deine Einwände spätestens bis zum Ende des 12. Monats mitteilen, nachdem du die Abrechnung bekommen hast (§ 556 Absatz 3 BGB). Danach kannst du sie nur noch geltend machen, wenn du die Verspätung nicht zu vertreten hast.
Darf ich die Belege zur Nebenkostenabrechnung sehen?
Ja. Nach § 556 Absatz 4 BGB muss dein Vermieter dir auf Verlangen Einsicht in die Belege geben. Er darf sie dir auch elektronisch bereitstellen.
Schwierige Wörter
- Betriebskosten
- Laufende Kosten von Grundstück und Gebäude, etwa für Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung; die Liste steht in der Betriebskostenverordnung.
- Pauschale
- Ein fester Betrag für die Betriebskosten, über den der Vermieter nicht abrechnet.
- Vorauszahlung
- Ein monatlicher Abschlag auf die Betriebskosten, über den der Vermieter einmal im Jahr abrechnen muss.
- Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
- Die Pflicht des Vermieters, bei den Betriebskosten auf ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Nutzen zu achten.
- nicht zu vertreten
- Wer etwas nicht zu vertreten hat, ist dafür nicht verantwortlich – ihm ist weder Absicht noch Fahrlässigkeit vorzuwerfen.
Hängt damit zusammen
- Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 556a BGB – Nach welchem Maßstab die Betriebskosten verteilt werden
- § 560 BGB – Wann Pauschale und Vorauszahlungen angepasst werden dürfen
- § 2 BetrKV – Liste der Kosten, die als Betriebskosten gelten
- § 72 TKG – Regeln zum Glasfaserbereitstellungsentgelt