§ 559d BGB einfach erklärt: Wann eine Pflichtverletzung beim Umbau vermutet wird
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 559d BGB wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten verletzt hat, etwa wenn er eine Verdopplung der Miete ankündigt oder die Arbeiten über 12 Monate ruhen, außer er hat einen nachvollziehbaren Grund.
Das Gesetz vermutet, dass dein Vermieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt hat, wenn
- 1. er mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten beginnt – gerechnet ab dem angekündigten Beginn oder, wenn er dazu nichts angegeben hat, ab Zugang der Ankündigung,
- 2. er in der Modernisierungsankündigung nach § 555c Absatz 1 BGB eine Mieterhöhung angibt, durch die sich die monatliche Miete mindestens verdoppeln würde,
- 3. er die bauliche Veränderung so durchführt, dass sie geeignet ist, dich erheblich und objektiv unnötig zu belasten, oder
- 4. die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen.
Vermutet heißt: Liegt einer dieser Fälle vor, musst du nicht zusätzlich beweisen, dass dein Vermieter seine Pflichten verletzt hat. Die Vermutung gilt aber nicht, wenn dein Vermieter darlegt, dass es für sein Verhalten im Einzelfall einen nachvollziehbaren objektiven Grund gab. Welche Folgen eine Pflichtverletzung hat, etwa Schadensersatz nach § 280 BGB, steht nicht in dieser Norm.
Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn
- 1. mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird,
- 2. in der Ankündigung nach § 555c Absatz 1 ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,
- 3. die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
- 4. die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.
Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter plant einen Umbau.
Manchmal macht er dabei etwas falsch.
In 4 Fällen geht das Gesetz von einem Fehler vom Vermieter aus.
Fall 1: Er fängt 12 Monate lang nicht mit dem Umbau an.
Fall 2: Er kündigt eine sehr hohe Miet-Erhöhung an.
Die Miete würde sich dadurch mindestens verdoppeln.
Fall 3: Der Umbau belastet Sie unnötig stark.
Fall 4: Die Arbeiten ruhen länger als 12 Monate.
Der Vermieter kann aber einen nachvollziehbaren Grund nennen.
Dann gilt diese Regel nicht.
§ 559d BGB – Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung einer baulichen Veränderung
Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wenn
- 1. mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach deren angekündigtem Beginn oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird,
- 2. in der Ankündigung nach § 555c Absatz 1 ein Betrag für die zu erwartende Mieterhöhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde,
- 3. die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, oder
- 4. die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderung mehr als zwölf Monate ruhen.
Diese Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Die Vermutung entfällt, wenn dein Vermieter einen nachvollziehbaren objektiven Grund für sein Verhalten im Einzelfall darlegt.
- Welche Ansprüche dir bei einer Pflichtverletzung zustehen, regelt diese Norm nicht.
Beispiel
Beispiel: Angekündigte Verdopplung der Miete
Kristina zahlt 600 Euro Monatsmiete. Ihr Vermieter kündigt eine Modernisierung an und nennt als zu erwartende Mieterhöhung 650 Euro im Monat. Ihre Monatsmiete würde sich damit mehr als verdoppeln. Nach § 559d Nr. 2 BGB wird deshalb vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten verletzt hat – es sei denn, er legt einen nachvollziehbaren objektiven Grund für diese Angabe dar.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 559d BGB
Wann verletzt der Vermieter bei einer Modernisierung seine Pflichten?
§ 559d BGB nennt 4 Fälle, in denen das vermutet wird: kein Baubeginn innerhalb von 12 Monaten, eine angekündigte Mieterhöhung, die die Monatsmiete mindestens verdoppeln würde, eine unnötig belastende Durchführung und mehr als 12 Monate Baustillstand. Der Vermieter kann die Vermutung mit einem nachvollziehbaren objektiven Grund entkräften.
Schwierige Wörter
- vermutet
- Etwas gilt als gegeben, solange die andere Seite es nicht widerlegt.
- bauliche Veränderung
- Ein Umbau oder Eingriff in die Bausubstanz, etwa eine Modernisierung.
- Schuldverhältnis
- Eine rechtliche Beziehung mit gegenseitigen Pflichten, hier das Mietverhältnis.
Hängt damit zusammen
- § 555c BGB – Modernisierungsankündigung mit Angabe der Mieterhöhung
- § 280 BGB – Schadensersatz wegen Pflichtverletzung