§ 559c BGB einfach erklärt: Modernisierung bis 10.000 Euro: vereinfachte Mieterhöhung
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 559c BGB kann der Vermieter bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro pro Wohnung vereinfacht erhöhen: 30 Prozent gelten pauschal als Erhaltungskosten, danach gilt eine 5-jährige Sperre.
Betragen die geltend gemachten Modernisierungskosten für deine Wohnung höchstens 10.000 Euro – gerechnet vor Abzug der Pauschale –, kann dein Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Dann zieht er pauschal 30 Prozent dieser Kosten ab. Sie gelten als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen nötig gewesen wären (§ 559 Absatz 2 BGB). Im vereinfachten Verfahren gelten § 559 Absatz 4 BGB (Härte) und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 BGB (Abzug der Zinsersparnis bei günstigen öffentlichen Darlehen) nicht. Die Härteregel gilt aber doch, wenn die Maßnahme auch § 555b Nummer 1 oder 1a BGB erfüllt und durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage zur Inbetriebnahme im Gebäude durchgeführt wurde.
(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10 000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung; dies gilt im Hinblick auf § 559 Absatz 4 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde.
Hat dein Vermieter die Miete in den letzten 5 Jahren schon im vereinfachten Verfahren oder nach § 559 oder § 559e BGB erhöht, verringert sich der Rahmen von 10.000 Euro für die weitere Modernisierung. Abgezogen werden die Kosten, die er in diesen früheren Verfahren für Modernisierungen geltend gemacht hat.
(2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 oder § 559e erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.
§ 559b BGB gilt entsprechend: Dein Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären, berechnen und erläutern, und für den Beginn der höheren Miete gelten dieselben Fristen. Außerdem muss er in der Erklärung angeben, dass er die Erhöhung im vereinfachten Verfahren berechnet hat.
(3) § 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.
Hat dein Vermieter eine Erhöhung im vereinfachten Verfahren verlangt, kann er innerhalb von 5 Jahren nach Zugang dieser Erklärung bei dir keine Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB verlangen. Das gilt nicht,
- 1. soweit er in diesem Zeitraum aufgrund einer gesetzlichen Pflicht modernisieren muss und diese Pflicht bei der vereinfachten Erhöhung weder kannte noch kennen musste,
- 2. wenn eine Modernisierung aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens 2 Jahre nach Zugang der Erhöhungserklärung bei dir gefasst wurde.
(4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Dies gilt nicht,
- 1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
- 2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
Für die Ankündigung einer Modernisierung, die zu einer Erhöhung im vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c BGB mit 2 Besonderheiten:
- 1. Dein Vermieter muss in der Ankündigung angeben, dass er das vereinfachte Verfahren nutzt.
- 2. Die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten muss er nicht angeben.
(5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass
- 1. der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht,
- 2. es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter hat Ihre Wohnung modernisiert.
Die Arbeiten kosten höchstens 10.000 Euro für Ihre Wohnung.
Dann darf er die Miet-Erhöhung einfacher ausrechnen.
Er zieht pauschal 30 Prozent der Kosten ab.
Diese 30 Prozent zählen als Reparatur-Kosten.
Das einfache Verfahren muss er vorher ankündigen.
Auch in der Erhöhung muss er es nennen.
Danach darf er 5 Jahre lang keine weitere Erhöhung wegen Modernisierung verlangen.
Es gibt Ausnahmen.
Bei diesem Verfahren zählen Härte-Gründe meistens nicht.
Härte heißt: Die Erhöhung belastet Sie sehr stark.
§ 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren
(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10 000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemachten Kosten abgezogen. § 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung; dies gilt im Hinblick auf § 559 Absatz 4 nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt und mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wurde.
(2) Hat der Vermieter die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach Absatz 1 oder nach § 559 oder § 559e erhöht, so mindern sich die Kosten, die nach Absatz 1 Satz 1 für die weitere Modernisierungsmaßnahme geltend gemacht werden können, um die Kosten, die in diesen früheren Verfahren für Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht wurden.
(3) § 559b gilt für das vereinfachte Verfahren entsprechend. Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung angeben, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet hat.
(4) Hat der Vermieter eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht, so kann er innerhalb von fünf Jahren nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter keine Mieterhöhungen nach § 559 oder § 559e geltend machen. Dies gilt nicht,
- 1. soweit der Vermieter in diesem Zeitraum Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat und er diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren nicht kannte oder kennen musste,
- 2. sofern eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund eines Beschlusses von Wohnungseigentümern durchgeführt wird, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Mieterhöhungserklärung beim Mieter gefasst wurde.
(5) Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 555c mit den Maßgaben, dass
- 1. der Vermieter in der Modernisierungsankündigung angeben muss, dass er von dem vereinfachten Verfahren Gebrauch macht,
- 2. es der Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nach § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 3 nicht bedarf.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Im vereinfachten Verfahren zählt eine Härte nach § 559 Absatz 4 BGB nicht – außer die Maßnahme erfüllt auch § 555b Nummer 1 oder 1a BGB und wurde durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage durchgeführt.
- Nach einer vereinfachten Erhöhung sind 5 Jahre lang weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB ausgeschlossen, mit 2 Ausnahmen.
- Dein Vermieter muss in der Ankündigung und in der Erhöhungserklärung angeben, dass er das vereinfachte Verfahren nutzt.
Beispiel
Beispiel: Wassersparende Armaturen für 6.000 Euro
Selins Vermieter lässt in ihrer Wohnung für 6.000 Euro wassersparende Armaturen und Spülkästen einbauen. Frühere Modernisierungserhöhungen gab es nicht. Er kündigt an, dass er das vereinfachte Verfahren nutzt. Pauschal zieht er 30 Prozent ab, also 1.800 Euro. Es bleiben 4.200 Euro. Nach § 559 Absatz 1 BGB darf er die Jahresmiete um 8 Prozent davon erhöhen: 336 Euro im Jahr, also 28 Euro im Monat. In den nächsten 5 Jahren kann er weitere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB nur in den Ausnahmefällen von § 559c Absatz 4 BGB verlangen.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 559c BGB
Was ist das vereinfachte Verfahren bei der Mieterhöhung nach Modernisierung?
Bei Kosten bis 10.000 Euro pro Wohnung kann der Vermieter pauschal 30 Prozent als Erhaltungsanteil abziehen und so einfacher rechnen (§ 559c Absatz 1 BGB). Danach kann er 5 Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB verlangen, mit 2 Ausnahmen (Absatz 4).
Kann ich im vereinfachten Verfahren Härtegründe geltend machen?
In der Regel nicht: § 559 Absatz 4 BGB gilt im vereinfachten Verfahren nicht. Anders ist es, wenn die Maßnahme auch § 555b Nummer 1 oder 1a BGB erfüllt und durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage durchgeführt wurde (§ 559c Absatz 1 BGB).
Schwierige Wörter
- vereinfachtes Verfahren
- Eine einfachere Berechnung der Modernisierungserhöhung mit einem pauschalen Abzug von 30 Prozent statt einer genauen Schätzung der Erhaltungskosten.
- Pauschale
- Ein fester Anteil, hier 30 Prozent der Kosten, der ohne Einzelnachweis abgezogen wird.
- Erhaltungsmaßnahmen
- Arbeiten zur Instandhaltung oder Instandsetzung, also um die Mietsache in Ordnung zu halten oder zu reparieren (§ 555a BGB).
- Beschluss von Wohnungseigentümern
- Eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft eines Hauses mit Eigentumswohnungen, etwa über Bauarbeiten.
Hängt damit zusammen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung, Härteregel in Absatz 4
- § 559a BGB – Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen
- § 559b BGB – Erklärung der Erhöhung und Beginn der höheren Miete
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage
- § 555c BGB – Anforderungen an die Modernisierungsankündigung
- § 555b BGB – Was als Modernisierung gilt