§ 555c BGB einfach erklärt: Wie der Vermieter eine Modernisierung ankündigen muss
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 555c BGB muss der Vermieter eine Modernisierung spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen und dabei unter anderem Art, Beginn, Dauer und eine geplante Mieterhöhung nennen.
Dein Vermieter muss dir eine Modernisierung spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn ankündigen. Das muss in Textform geschehen, zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Das Gesetz nennt das Modernisierungsankündigung. Sie muss diese Angaben enthalten:
- 1. welche Maßnahme geplant ist und wie umfangreich sie voraussichtlich wird, in den wesentlichen Zügen,
- 2. wann sie voraussichtlich beginnt und wie lange sie voraussichtlich dauert,
- 3. um wie viel die Miete voraussichtlich steigen wird – falls er eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangen will –, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Dein Vermieter soll dich in der Ankündigung darauf hinweisen, in welcher Form und bis wann du einen Härteeinwand erheben kannst (§ 555d Absatz 3 Satz 1 BGB). Mit einem Härteeinwand teilst du mit, warum die Modernisierung oder die Mieterhöhung für dich eine besondere Härte wäre. Fehlt der Hinweis, hat das Folgen für deine Frist; das regelt § 555d Absatz 5 BGB.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
Geht es um eine energetische Modernisierung oder um eine Maßnahme, die Primärenergie spart oder das Klima schützt (§ 555b Nummer 1 und 2 BGB), darf sich dein Vermieter in der Ankündigung auf allgemein anerkannte Pauschalwerte stützen. Das sind übliche Standardwerte. Das gilt vor allem für die energetische Qualität von Bauteilen, etwa von Fenstern oder Wänden.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungen, die nur unerheblich auf die Mietsache einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Beides muss zusammenkommen. Was genau unerheblich ist, sagt das Gesetz nicht; im Streit entscheiden das die Gerichte.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter will Ihre Wohnung modernisieren.
Modernisieren heißt: Er will das Haus oder die Wohnung verbessern.
Das muss er Ihnen vorher mitteilen.
Die Mitteilung muss spätestens 3 Monate vor dem Start kommen.
Die Mitteilung muss in Text-Form sein.
Text-Form heißt zum Beispiel: Brief oder E-Mail.
In der Mitteilung steht: Das wird gemacht.
Dort steht auch: So lange dauern die Arbeiten.
Vielleicht will der Vermieter danach mehr Miete.
Dann muss er den Betrag nennen.
Er nennt auch die erwarteten Neben-Kosten.
Für kleine Arbeiten mit wenig Miet-Erhöhung gibt es eine Ausnahme.
§ 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Dein Vermieter muss eine Modernisierung spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen.
- Will er danach die Miete nach § 559 oder § 559c BGB erhöhen, muss er den erwarteten Erhöhungsbetrag schon in der Ankündigung nennen.
- Bei Maßnahmen, die die Mietsache und die Miete nur unerheblich betreffen, gelten diese Pflichten nicht.
Beispiel
Beispiel: Ankündigung für die Fassadendämmung
Aylins Vermieterin will ab 1. Juli 2027 die Außenwände des Hauses dämmen lassen. Am 10. März 2027 bekommt Aylin dazu eine E-Mail. Darin stehen: was gemacht wird und in welchem Umfang, der Beginn, die voraussichtliche Dauer von 8 Wochen, die erwartete Mieterhöhung von 45 Euro im Monat und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Die Ankündigung kommt mehr als 3 Monate vor Beginn und in Textform. Sie erfüllt damit § 555c Absatz 1 BGB.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 555c BGB
Wie lange vorher muss eine Modernisierung angekündigt werden?
Nach § 555c Absatz 1 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn, und zwar in Textform. Das gilt nicht für Maßnahmen, die die Mietsache nur unerheblich betreffen und die Miete nur unerheblich erhöhen (Absatz 4).
Was muss in einer Modernisierungsankündigung stehen?
Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen sowie voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer. Soll die Miete nach § 559 oder § 559c BGB steigen, außerdem der erwartete Erhöhungsbetrag, dazu die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Absatz 1 BGB).
Muss der Vermieter mich auf den Härteeinwand hinweisen?
Nach § 555c Absatz 2 BGB soll er dich auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen. Was gilt, wenn er das nicht tut, regelt § 555d Absatz 5 BGB.
Schwierige Wörter
- Modernisierungsankündigung
- Die Mitteilung des Vermieters, dass er eine Modernisierung plant, mit den Angaben aus § 555c Absatz 1 BGB.
- Textform
- Eine lesbare Erklärung, die den Absender nennt und dauerhaft gespeichert werden kann, zum Beispiel Brief, E-Mail oder Fax (§ 126b BGB).
- Härteeinwand
- Deine Mitteilung an den Vermieter, warum die Modernisierung oder die Mieterhöhung für dich eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§ 555d BGB).
- Pauschalwerte
- Allgemein anerkannte Standardwerte, etwa zur Dämmwirkung von Bauteilen, die nicht für das einzelne Haus gemessen werden müssen.
Hängt damit zusammen
- § 555b BGB – Was als Modernisierung gilt
- § 555d BGB – Duldungspflicht und Frist für den Härteeinwand
- § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht nach einer Modernisierungsankündigung
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach einer Modernisierung
- § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren für die Mieterhöhung
- § 126b BGB – Was Textform bedeutet