§ 559f BGB einfach erklärt: Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 559f BGB zählen für eine Mieterhöhung wegen einer Wärmepumpe nur dann die vollen Kosten, wenn eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachgewiesen ist oder eine Ausnahme greift; sonst nur die Hälfte.
Baut dein Vermieter eine Wärmepumpe ein oder stellt er eine auf, kann er unter den Voraussetzungen von § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 BGB die Miete wegen dieser Modernisierung erhöhen. Die Erhöhung in voller Höhe darf er aber nur verlangen, wenn er nachgewiesen hat: Die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe liegt bei mindestens 2,5. Diesen Nachweis braucht er nicht, wenn das Gebäude
- 1. nach 1996 errichtet worden ist,
- 2. mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 gebaut worden ist (in der Fassung, die bis zum 31. Januar 2002 galt) – oder wenn der Eigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf des Gebäudes die Anforderungen dieser Verordnung nicht überschreitet,
- 3. nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen von § 38 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entspricht oder
- 4. mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 Grad Celsius bei der örtlichen Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.
Den Nachweis über die Jahresarbeitszahl muss ein Fachunternehmer erbringen. Die Jahresarbeitszahl wird nach der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 (Berichtigung 2024-08) oder einem vergleichbaren Verfahren berechnet. Das geschieht in der Regel vor der Inbetriebnahme – und nicht anhand der Werte, die die Anlage später im Betrieb erreicht.
(1) Der Vermieter kann beim Einbau oder bei der Aufstellung einer Wärmepumpe eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe bei mindestens 2,5 liegt. Dieser Nachweis ist nicht erforderlich, wenn das Gebäude
- 1. nach 1996 errichtet worden ist,
- 2. mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf die Anforderungen nach der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung nicht überschreitet,
- 3. nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entspricht oder
- 4. mit einer Vorlauftemperatur beheizt werden kann, die nicht mehr als 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beträgt.
Der Nachweis nach Satz 1 muss von einem Fachunternehmer erbracht werden. Die Ermittlung der Jahresarbeitszahl erfolgt auf der Grundlage der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 Berichtigung 2024-08 oder eines vergleichbaren Verfahrens in der Regel vor der Inbetriebnahme der Anlage und nicht anhand von den Werten im Betrieb.
Bringt dein Vermieter den Nachweis aus Absatz 1 nicht, darf er für die Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 BGB nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen, die er für deine Wohnung aufgewendet hat.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Ihr Vermieter baut eine Wärme-Pumpe ein.
Eine Wärme-Pumpe ist eine Heizung.
Danach darf der Vermieter unter bestimmten Bedingungen die Miete erhöhen.
Die volle Erhöhung gibt es aber nur mit einem Nachweis.
Der Nachweis zeigt: Die Wärme-Pumpe arbeitet sparsam genug.
Die Zahl dafür heißt Jahres-Arbeits-Zahl.
Sie muss mindestens 2,5 sein.
Eine Fach-Firma muss den Nachweis machen.
Für manche Häuser braucht der Vermieter keinen Nachweis.
Zum Beispiel für Häuser, die nach 1996 gebaut sind.
Fehlt der Nachweis, zählt nur die Hälfte der Kosten.
Dann darf die Miete weniger steigen.
§ 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe
(1) Der Vermieter kann beim Einbau oder bei der Aufstellung einer Wärmepumpe eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe bei mindestens 2,5 liegt. Dieser Nachweis ist nicht erforderlich, wenn das Gebäude
- 1. nach 1996 errichtet worden ist,
- 2. mindestens nach den Vorgaben der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung erbaut worden ist oder der Gebäudeeigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf die Anforderungen nach der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis zum Ablauf des 31. Januar 2002 geltenden Fassung nicht überschreitet,
- 3. nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entspricht oder
- 4. mit einer Vorlauftemperatur beheizt werden kann, die nicht mehr als 55 Grad Celsius bei lokaler Norm-Außentemperatur beträgt.
Der Nachweis nach Satz 1 muss von einem Fachunternehmer erbracht werden. Die Ermittlung der Jahresarbeitszahl erfolgt auf der Grundlage der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 Berichtigung 2024-08 oder eines vergleichbaren Verfahrens in der Regel vor der Inbetriebnahme der Anlage und nicht anhand von den Werten im Betrieb.
(2) Sofern der Nachweis nach Absatz 1 Satz 1 nicht erbracht wird, kann der Vermieter für eine Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 oder § 559e Absatz 1 nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 zählt für die Mieterhöhung nur die Hälfte der Kosten – außer, eine der 4 Ausnahmen für das Gebäude greift.
- Den Nachweis muss ein Fachunternehmer erbringen; berechnet wird die Jahresarbeitszahl in der Regel vor der Inbetriebnahme, nicht anhand der Werte im Betrieb.
Beispiel
Beispiel: Wärmepumpe im Altbau ohne Nachweis
Frau Kowalski lässt in ihrem Mietshaus von 1962 eine Wärmepumpe einbauen. Für die Wohnung von Mieter Daniel entfallen darauf 12.000 Euro. Das Haus wurde nie saniert, und keine der 4 Ausnahmen aus Absatz 1 trifft zu. Einen Nachweis über die Jahresarbeitszahl von einem Fachunternehmer legt sie nicht vor. Nach § 559f Absatz 2 BGB darf sie ihrer Mieterhöhung deshalb nur 6.000 Euro zugrunde legen, also die Hälfte der Kosten.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 559f BGB
Darf der Vermieter nach Einbau einer Wärmepumpe die Miete erhöhen?
Das kann er, wenn die Voraussetzungen von § 559 oder § 559e BGB erfüllt sind. § 559f BGB schränkt das ein: Die vollen Kosten darf er nur zugrunde legen, wenn er eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist oder eine der Ausnahmen für das Gebäude greift. Sonst zählt nur die Hälfte der Kosten.
Zählt die Jahresarbeitszahl, die meine Wärmepumpe im Betrieb tatsächlich erreicht?
Nein. Nach § 559f Absatz 1 BGB wird die Jahresarbeitszahl in der Regel vor der Inbetriebnahme berechnet, nach der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 oder einem vergleichbaren Verfahren, und nicht anhand der Werte im Betrieb.
Schwierige Wörter
- Jahresarbeitszahl
- Kennzahl für die Effizienz einer Wärmepumpe: wie viel Wärme sie über ein Jahr im Verhältnis zum eingesetzten Strom liefert. Bei 2,5 entstehen aus 1 Teil Strom 2,5 Teile Wärme.
- Vorlauftemperatur
- Die Temperatur des Heizwassers, das von der Heizung in die Heizkörper oder die Fußbodenheizung fließt.
- Norm-Außentemperatur
- Eine für den jeweiligen Ort festgelegte niedrige Außentemperatur, nach der Heizungen ausgelegt werden.
- Fachunternehmer
- Ein Betrieb, der fachlich für solche Anlagen zuständig ist, zum Beispiel ein Heizungsbauer.
Hängt damit zusammen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung: wie viel und welche Grenzen gelten
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage mit Förderung
- § 555b BGB – Was als Modernisierung gilt