§ 555b BGB einfach erklärt: Was als Modernisierung gilt
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 555b BGB sind Modernisierungen bestimmte bauliche Veränderungen – etwa um Energie oder Wasser zu sparen, bestimmte Heizungsanlagen einzubauen, Glasfaser anzuschließen oder neuen Wohnraum zu schaffen.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, also Umbauten an der Mietsache oder am Gebäude. Das Gesetz zählt diese Fälle auf:
- 1. Durch den Umbau wird in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart. Das nennt das Gesetz energetische Modernisierung.
- 1a. Es wird eine Heizungsanlage im Sinne von § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes eingebaut oder aufgestellt.
- 2. Es wird nachhaltig nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt – sofern nicht schon eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt.
- 3. Der Wasserverbrauch sinkt nachhaltig.
- 4. Der Gebrauchswert der Mietsache steigt nachhaltig. Die Mietsache lässt sich also dauerhaft besser nutzen.
- 4a. Die Mietsache wird zum ersten Mal per Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen (im Sinne von § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes).
- 5. Die allgemeinen Wohnverhältnisse werden auf Dauer verbessert.
- 6. Der Vermieter baut wegen Umständen um, die er nicht zu vertreten hat, und es handelt sich nicht um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB, also nicht um Instandhaltung oder Instandsetzung.
- 7. Es entsteht neuer Wohnraum.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 1a. durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, eingebaut oder aufgestellt wird,
- 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter baut etwas um.
Manche Umbauten heißen Modernisierung.
Das Gesetz zählt diese Umbauten genau auf.
Ein Beispiel: Der Umbau spart dauerhaft Energie.
Ein anderes Beispiel: Der Vermieter baut eine bestimmte neue Heizung ein.
Auch ein Glas-Faser-Anschluss kann eine Modernisierung sein.
Glas-Faser ist eine Leitung für schnelles Internet.
Auch neue Wohnungen im Haus zählen dazu.
Für reine Reparaturen gelten andere Regeln.
Für Modernisierungen gibt es eigene Regeln.
Zum Beispiel für die Miete nach dem Umbau.
§ 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 1a. durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, eingebaut oder aufgestellt wird,
- 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes liegt nur vor, wenn einer der aufgezählten Fälle zutrifft.
- Maßnahmen wegen Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, zählen nach Nr. 6 nur dann als Modernisierung, wenn sie keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind.
Beispiel
Beispiel: Erster Glasfaseranschluss im Haus
Frau Petrović vermietet Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Bisher gibt es dort nur Kupferleitungen. 2027 lässt sie das Haus zum ersten Mal per Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität anschließen. Nach § 555b Nummer 4a BGB ist das eine Modernisierungsmaßnahme. Wie sie die Arbeiten ankündigen muss und ob sie danach die Miete erhöhen darf, regeln die §§ 555c und 559 BGB.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 555b BGB
Ist ein Glasfaseranschluss eine Modernisierung?
Ja, wenn die Mietsache dadurch zum ersten Mal per Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird (§ 555b Nummer 4a BGB).
Ist eine neue Heizung eine Modernisierung?
Nach § 555b Nummer 1a BGB ist es eine Modernisierung, wenn eine Heizungsanlage im Sinne von § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes eingebaut oder aufgestellt wird. Welche Anlagen darunter fallen, regelt dieses Gesetz, nicht § 555b BGB.
Schwierige Wörter
- bauliche Veränderung
- Ein Umbau oder Eingriff in die Bausubstanz, etwa an Wänden, Leitungen, Fenstern oder Anlagen des Gebäudes.
- Endenergie
- Die Energie, die im Gebäude ankommt und dort verbraucht wird, zum Beispiel Gas, Heizöl, Fernwärme oder Strom.
- Primärenergie
- Energie in ihrer ursprünglichen Form, bevor sie umgewandelt wird; nicht erneuerbar sind etwa Kohle, Erdöl oder Erdgas.
- Gebrauchswert
- Wie gut sich die Mietsache nutzen lässt.
- nicht zu vertreten
- Wer etwas nicht zu vertreten hat, ist dafür nicht verantwortlich – ihm ist weder Absicht noch Fahrlässigkeit vorzuwerfen.
Hängt damit zusammen
- § 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen: Instandhaltung und Instandsetzung
- § 555c BGB – Wie der Vermieter eine Modernisierung ankündigen muss
- § 555d BGB – Wann der Mieter eine Modernisierung dulden muss
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach einer Modernisierung
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage
- § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz – Welche Heizungsanlagen unter Nr. 1a fallen
- § 3 TKG – Was ein Netz mit sehr hoher Kapazität ist (Nummer 33)