§ 560 BGB einfach erklärt: Wann sich Nebenkosten-Pauschale und Vorauszahlung ändern
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 560 BGB kann eine Betriebskostenpauschale steigen, wenn das vereinbart ist, und muss sinken, wenn die Kosten sinken; Vorauszahlungen darf jede Seite nach einer Abrechnung angemessen anpassen.
Zahlst du für die Betriebskosten eine Pauschale, also einen festen Betrag, gilt: Steigen die Betriebskosten, darf dein Vermieter die Erhöhung anteilig auf dich umlegen. Das geht nur, wenn euer Mietvertrag das vorsieht. Er muss es dir in Textform erklären, zum Beispiel per Brief oder E-Mail. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn er darin den Grund für die Umlage nennt und erläutert.
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
Deinen Anteil an der Erhöhung musst du ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung zahlen. Bekommst du die Erklärung zum Beispiel im März, zahlst du ab 1. Mai mehr. Sind die Betriebskosten rückwirkend gestiegen, kann die Erklärung auch zurückwirken: bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Kosten gestiegen sind – aber höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres vor der Erklärung. Das gilt nur, wenn dein Vermieter die Erklärung innerhalb von 3 Monaten abgibt, nachdem er von der Erhöhung erfahren hat.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Sinken die Betriebskosten, muss dein Vermieter die Pauschale ab diesem Zeitpunkt entsprechend senken. Er muss dir die Senkung unverzüglich mitteilen, also ohne schuldhaftes Zögern.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
Habt ihr Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart, darf jede Seite sie nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen. Dafür reicht eine Erklärung in Textform. Das heißt: Dein Vermieter darf die Vorauszahlung erhöhen, und du darfst sie senken, wenn das angemessen ist. Was genau angemessen ist, entscheiden im Streit die Gerichte.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Ändern sich die Betriebskosten, muss der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet werden. Kosten sollen also nicht unnötig hoch ausfallen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie zahlen Neben-Kosten für Ihre Wohnung.
Es gibt 2 Arten.
Eine Pauschale ist ein fester Betrag.
Eine Voraus-Zahlung ist ein Abschlag.
Über Voraus-Zahlungen rechnet der Vermieter ab.
Nach der Abrechnung dürfen beide Seiten den Abschlag ändern.
Der neue Abschlag muss angemessen sein.
Angemessen heißt: passend zu den Kosten.
Eine E-Mail oder ein Brief reicht dafür.
Auch die Pauschale kann steigen.
Das muss aber im Miet-Vertrag stehen.
Der Vermieter muss den Grund erklären.
Sinken die Kosten, muss die Pauschale sinken.
§ 560 BGB – Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Eine Betriebskostenpauschale darf dein Vermieter nur erhöhen, wenn euer Mietvertrag das vorsieht und er den Grund in Textform nennt und erläutert.
- Vorauszahlungen darf jede Seite nach einer Abrechnung per Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen.
- Rückwirkend gilt eine höhere Pauschale nur bei rückwirkend gestiegenen Betriebskosten, höchstens ab Beginn des Vorjahres und nur, wenn dein Vermieter binnen 3 Monaten nach Kenntnis erklärt.
Beispiel
Beispiel: Guthaben aus der Abrechnung
Lukas zahlt jeden Monat 200 Euro Vorauszahlung für Betriebskosten. Im Mai bekommt er die Abrechnung für 2025: Er bekommt 600 Euro zurück, die Kosten lagen also 50 Euro im Monat unter seinen Zahlungen. Nach § 560 Absatz 4 BGB darf nach einer Abrechnung nicht nur der Vermieter die Vorauszahlung anpassen, sondern auch Lukas. Er schreibt seiner Vermieterin eine E-Mail und senkt die Vorauszahlung auf 150 Euro – so viel, wie die Kosten laut Abrechnung im Monat tatsächlich betrugen. Die E-Mail genügt, weil das Gesetz nur Textform verlangt.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 560 BGB
Darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
Ja, nach einer Abrechnung. Nach § 560 Absatz 4 BGB kann er die Vorauszahlung dann durch eine Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Dasselbe Recht hast du als Mieter.
Kann ich als Mieter meine Nebenkostenvorauszahlung senken?
Ja. Nach § 560 Absatz 4 BGB darf jede Vertragspartei nach einer Abrechnung die Vorauszahlung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen – also auch senken.
Ab wann muss ich eine höhere Betriebskostenpauschale zahlen?
Nach § 560 Absatz 2 BGB ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung deines Vermieters. Voraussetzung ist, dass euer Mietvertrag die Erhöhung erlaubt und die Erklärung den Grund nennt und erläutert. Sind die Betriebskosten rückwirkend gestiegen, kann die Erklärung ausnahmsweise auch zurückwirken (§ 560 Absatz 2 Satz 2 BGB).
Schwierige Wörter
- Betriebskostenpauschale
- Ein fester Betrag für die Betriebskosten, über den der Vermieter nicht jährlich abrechnet.
- Betriebskostenvorauszahlungen
- Monatliche Abschläge auf die Betriebskosten, über die der Vermieter abrechnet; danach gibt es eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
- Textform
- Eine lesbare Erklärung, auf der steht, von wem sie kommt – zum Beispiel ein Brief, ein Fax oder eine E-Mail. Eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 126b BGB).
- Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
- Der Vermieter soll bei den Betriebskosten auf ein vernünftiges Verhältnis von Kosten und Nutzen achten.
- unverzüglich
- Ohne schuldhaftes Zögern, also so schnell, wie es dem anderen möglich und zumutbar ist.
Hängt damit zusammen
- Ich habe eine Nebenkostenabrechnung bekommen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 556 BGB – Was Betriebskosten sind und wie darüber abgerechnet wird
- § 126b BGB – Was Textform bedeutet