§ 577 BGB einfach erklärt: Vorkaufsrecht, wenn deine Mietwohnung verkauft wird
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 577 BGB hat ein Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn seine Wohnung nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird.
Wird deine Mietwohnung an einen Dritten verkauft, hast du ein Vorkaufsrecht. Voraussetzung: An der Wohnung wurde Wohnungseigentum begründet, nachdem sie dir überlassen wurde, oder das soll noch geschehen. Gemeint ist die Umwandlung in eine Eigentumswohnung. Vorkaufsrecht heißt: Du kannst die Wohnung zu den Bedingungen kaufen, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat. Es gibt eine Ausnahme: Verkauft dein Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts, hast du kein Vorkaufsrecht. Im Übrigen gelten für dein Vorkaufsrecht die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf (§§ 463 ff. BGB), soweit die folgenden Absätze nichts anderes regeln.
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
Teilt dir der Verkäufer oder der Käufer mit, was im Kaufvertrag steht, muss er dich dabei auch über dein Vorkaufsrecht informieren. Die Pflicht, den Kaufvertrag mitzuteilen, steht in den allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf (§ 469 BGB).
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
Du übst dein Vorkaufsrecht aus, indem du es dem Verkäufer gegenüber schriftlich erklärst.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
Stirbt der Mieter, geht das Vorkaufsrecht auf die Personen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB in den Mietvertrag eintreten. Das sind zum Beispiel der Ehegatte oder Lebenspartner, Kinder oder andere Menschen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie wohnen in einer Miet-Wohnung.
Der Vermieter macht daraus eine Eigentums-Wohnung.
Das passiert erst nach Ihrem Einzug.
Dann verkauft er die Wohnung an jemand anderen.
Sie haben dann ein Vorkaufs-Recht.
Das heißt: Sie können die Wohnung an Stelle von diesem Käufer kaufen.
Sie zahlen den gleichen Preis wie der andere Käufer.
Sie müssen dem Verkäufer einen Brief schreiben.
Darin steht: Ich will die Wohnung kaufen.
Es gibt eine Ausnahme.
Der Vermieter verkauft die Wohnung an seine Familie?
Dann haben Sie kein Vorkaufs-Recht.
§ 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Das Vorkaufsrecht gibt es nur, wenn die Wohnung erst nach deinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll.
- Du musst das Vorkaufsrecht schriftlich gegenüber dem Verkäufer ausüben.
- Verkauft der Vermieter an Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts, besteht kein Vorkaufsrecht.
Beispiel
Beispiel: Greta kauft ihre Wohnung
Greta mietet seit 2019 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. 2025 teilt der Eigentümer das Haus in Eigentumswohnungen auf. Dann verkauft er Gretas Wohnung für 280.000 Euro an eine Investorin. Greta erhält eine Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags und einen Hinweis auf ihr Vorkaufsrecht. Sie erklärt dem Verkäufer rechtzeitig schriftlich, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausübt. Damit kommt der Kauf zwischen ihr und dem Verkäufer zu denselben Bedingungen zustande – also für 280.000 Euro (§ 464 Absatz 2 BGB).
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 577 BGB
Habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn meine Wohnung verkauft wird?
Nur, wenn an deiner Wohnung nach der Überlassung an dich Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und sie an einen Dritten verkauft wird (§ 577 Absatz 1 BGB). Bei einem Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters hast du kein Vorkaufsrecht.
Wie übe ich mein Vorkaufsrecht als Mieter aus?
Durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer (§ 577 Absatz 3 BGB). Innerhalb welcher Frist das geschehen muss, regeln die allgemeinen Vorschriften über den Vorkauf (§ 469 BGB).
Was passiert mit dem Vorkaufsrecht, wenn der Mieter stirbt?
Es geht auf die Personen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB in den Mietvertrag eintreten (§ 577 Absatz 4 BGB).
Schwierige Wörter
- Vorkaufsrecht
- Das Recht, eine Sache zu denselben Bedingungen zu kaufen, die der Verkäufer mit einem anderen Käufer vereinbart hat.
- Wohnungseigentum
- Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus – also eine Eigentumswohnung.
- Überlassung
- Der Zeitpunkt, an dem du die Wohnung tatsächlich bekommen hast – meist die Schlüsselübergabe.
- Dritter
- Eine Person außerhalb des Mietvertrags, hier der Käufer der Wohnung.
Hängt damit zusammen
- § 463 BGB – Allgemeine Vorschriften über den Vorkauf
- § 464 BGB – Wie das Vorkaufsrecht ausgeübt wird und dass der Kauf zu denselben Bedingungen zustande kommt
- § 469 BGB – Mitteilungspflicht und Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts
- § 563 BGB – Wer nach dem Tod des Mieters in den Mietvertrag eintritt
- § 577a BGB – Kündigungssperre nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen