§ 577a BGB einfach erklärt: Kündigungssperre nach Umwandlung in Eigentumswohnung
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 577a BGB darf der Erwerber einer nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelten Mietwohnung erst 3 Jahre nach der Veräußerung wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen, regional bis zu 10 Jahre.
Wurde deine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, nachdem du sie bekommen hast, und wurde diese Eigentumswohnung dann veräußert? Dann kann sich der Erwerber erst 3 Jahre nach der Veräußerung auf diese Kündigungsgründe berufen:
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Diese Kündigungssperre gilt entsprechend, wenn deine Mietwohnung, nachdem du sie bekommen hast,
- 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
- 2. zugunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, dessen Ausübung dir die vertragsgemäße Nutzung deiner Wohnung entzieht.
Das gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber zur selben Familie oder zum selben Haushalt gehören. Es gilt auch nicht, wenn die Wohnung schon vor der Überlassung an dich in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden war.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
- 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
Die Sperrfrist aus Absatz 1 oder 1a kann bis zu 10 Jahre betragen. Das gilt in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Diese Gebiete und die Länge der Frist darf die jeweilige Landesregierung durch Rechtsverordnung festlegen, jeweils für höchstens 10 Jahre.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
Wird die Wohnung erst nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne von Absatz 1a in eine Eigentumswohnung umgewandelt, beginnt die Sperrfrist schon mit dieser Veräußerung oder Belastung. Bis zum Ende der Frist ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Ihre Miet-Wohnung wird zu einer Eigentums-Wohnung.
Das passiert erst nach Ihrem Einzug.
Dann bekommt die Wohnung einen neuen Eigentümer.
Der neue Eigentümer will vielleicht selbst einziehen.
Dafür muss er erst 3 Jahre warten.
Erst dann darf er deshalb kündigen.
In manchen Städten gibt es wenig Miet-Wohnungen.
Dort kann die Warte-Zeit bis zu 10 Jahre dauern.
Das legt die Landes-Regierung fest.
Die Warte-Zeit gilt auch in einem anderen Fall.
Mehrere Personen kaufen die Wohnung zusammen.
Es gibt Ausnahmen.
§ 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter
- 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
- 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Die Sperre betrifft nur Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung.
- Die Sperrfrist beträgt 3 Jahre ab der Veräußerung, in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung bis zu 10 Jahre.
- Die Sperre nach Absatz 1 gilt nur, wenn die Wohnung erst nach der Überlassung an dich in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde; Absatz 1a erweitert sie auf bestimmte Verkäufe an Personengesellschaften oder mehrere Erwerber.
Beispiel
Beispiel: Eigenbedarf erst nach 3 Jahren
Tobias mietet seit 2018 eine Wohnung. 2024 wird das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Seine Wohnung wird an Frau Berger veräußert, die am 1. Juli 2025 Eigentümerin wird. Sie möchte 2026 selbst einziehen und wegen Eigenbedarfs kündigen. Nach § 577a Absatz 1 BGB kann sie sich darauf aber erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen, also frühestens im Juli 2028. Hat die Landesregierung für die Stadt eine längere Frist festgelegt, muss sie entsprechend länger warten.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 577a BGB
Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in eine Eigentumswohnung?
3 Jahre ab der Veräußerung (§ 577a Absatz 1 BGB). In Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, kann die Frist bis zu 10 Jahre betragen (Absatz 2).
Gilt die Sperrfrist für jede Kündigung?
Nein. § 577a BGB sperrt nur Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB) und wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Nr. 3). Andere Kündigungsgründe nennt die Vorschrift nicht.
Gilt die Sperrfrist auch, wenn eine GbR das Haus kauft?
Ja, nach § 577a Absatz 1a BGB gilt sie entsprechend, wenn die Wohnung nach der Überlassung an dich an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wurde. Das gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber zur selben Familie oder zum selben Haushalt gehören oder schon vor der Überlassung an dich Wohnungseigentum begründet war.
Schwierige Wörter
- Wohnungseigentum
- Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus – also eine Eigentumswohnung.
- Veräußerung
- Die Übertragung des Eigentums auf einen anderen, etwa nach einem Verkauf.
- Erwerber
- Derjenige, der das Eigentum an der Wohnung bekommt, zum Beispiel der Käufer.
- Personengesellschaft
- Ein Zusammenschluss von mehreren Personen, die gemeinsam ein Ziel verfolgen, etwa eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
- Rechtsverordnung
- Eine Regel, die eine Regierung auf Grundlage eines Gesetzes erlässt.