§ 536 BGB einfach erklärt: Weniger Miete, wenn die Mietsache einen Mangel hat
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 536 BGB zahlt ein Mieter weniger oder keine Miete, solange ein Mangel die vertragsgemäße Nutzung der Mietsache mindert oder aufhebt; unerhebliche Einschränkungen zählen nicht.
Hat die Mietsache einen Mangel, musst du weniger oder gar keine Miete zahlen. Das legt das Gesetz selbst fest. Das gilt, wenn der Mangel schon da ist, als du die Mietsache bekommst. Es gilt auch, wenn er erst während der Mietzeit entsteht. Gemeint ist ein Mangel, der dich daran hindert oder dabei einschränkt, die Mietsache so zu nutzen, wie ihr es im Vertrag vereinbart habt. Kannst du sie wegen des Mangels gar nicht nutzen, musst du für diese Zeit keine Miete zahlen. Ist die Nutzung nur eingeschränkt, zahlst du für diese Zeit eine angemessen herabgesetzte Miete. Um wie viel die Miete sinkt, sagt das Gesetz nicht genau. Im Streit entscheiden das die Gerichte. Eine unerhebliche Einschränkung – also eine ganz geringe – zählt nicht.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Für Bauarbeiten zur energetischen Modernisierung gilt eine Ausnahme. Das sind Arbeiten, durch die dauerhaft Endenergie gespart wird (§ 555b Nummer 1 BGB). Schränken solche Arbeiten die Nutzung ein, zählt das für die Dauer von 3 Monaten nicht. In dieser Zeit kannst du deswegen also nicht weniger Miete zahlen.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
Die Regeln aus Absatz 1 Satz 1 und 2 gelten auch, wenn der Mietsache eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder diese später wegfällt. Eine zugesicherte Eigenschaft ist eine Eigenschaft, für die dein Vermieter verbindlich einstehen will. Die Regel, dass unerhebliche Einschränkungen nicht zählen (Absatz 1 Satz 3), gilt hier nicht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn dir eine andere Person die vertragsgemäße Nutzung ganz oder teilweise entzieht, weil sie ein Recht an der Mietsache hat. Man spricht dann von einem Rechtsmangel.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
Bei der Miete von Wohnraum gilt: Eine Vereinbarung, die von diesen Regeln zu deinem Nachteil abweicht, ist unwirksam. Dein Mietvertrag kann die Minderung also zum Beispiel nicht ausschließen.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Ihre Miet-Wohnung hat vielleicht einen Mangel.
Ein Mangel ist ein Fehler an der Wohnung.
Durch den Fehler können Sie die Wohnung nur schlecht nutzen.
Dann müssen Sie weniger Miete zahlen.
Vielleicht können Sie die Wohnung gar nicht mehr nutzen.
Dann zahlen Sie für diese Zeit keine Miete.
Ein ganz kleiner Fehler zählt nicht.
Es gibt noch eine Ausnahme.
Der Vermieter lässt vielleicht Bau-Arbeiten zum Energie-Sparen machen.
Dann zählen die Störungen 3 Monate lang nicht.
Der Vermieter darf Ihnen dieses Recht im Miet-Vertrag nicht wegnehmen.
§ 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Eine unerhebliche Einschränkung der Nutzung senkt die Miete nicht – anders, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt (Absatz 2).
- Schränken Arbeiten zur energetischen Modernisierung die Nutzung ein, zählt das für 3 Monate nicht.
- Bei Wohnraum kann der Mietvertrag die Minderung nicht wirksam zu deinem Nachteil ausschließen oder beschränken.
Beispiel
Beispiel: Wohnung nach Rohrbruch unbewohnbar
Über Mias Wohnung in Leipzig platzt ein Wasserrohr. Ihre Wohnung ist danach vom 1. bis 14. März komplett unbewohnbar, Mia schläft bei Freunden. Sie meldet den Schaden sofort ihrem Vermieter. Mia hat den Schaden nicht verursacht. Nach § 536 Absatz 1 BGB muss sie für diese 14 Tage keine Miete zahlen, weil sie die Wohnung in dieser Zeit gar nicht nutzen kann. Ab dem 15. März ist die Wohnung wieder voll nutzbar. Ab dann zahlt sie wieder die volle Miete.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 536 BGB
Wie viel Miete darf ich bei einem Mangel kürzen?
§ 536 BGB nennt keine festen Prozentsätze. Ist die Nutzung nur eingeschränkt, zahlst du eine angemessen herabgesetzte Miete; kannst du die Mietsache gar nicht nutzen, zahlst du für diese Zeit nichts. Was angemessen ist, entscheiden im Streit die Gerichte.
Kann der Vermieter die Mietminderung im Mietvertrag ausschließen?
Bei Wohnraum nicht. Nach § 536 Absatz 4 BGB ist eine Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweicht.
Darf ich bei einer energetischen Modernisierung die Miete mindern?
Für die Dauer von 3 Monaten nicht: Nach § 536 Absatz 1a BGB zählt eine Einschränkung durch Arbeiten zur energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB für diese Dauer nicht. Danach gilt wieder Absatz 1.
Schwierige Wörter
- Mangel
- Ein Fehler der Mietsache, durch den du sie nicht so nutzen kannst, wie ihr es im Mietvertrag vereinbart habt.
- Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch
- Ob du die Mietsache so nutzen kannst, wie es euer Mietvertrag vorsieht – bei einer Wohnung zum Beispiel zum Wohnen.
- Überlassung
- Der Zeitpunkt, an dem dir der Vermieter die Mietsache zur Nutzung übergibt, etwa bei der Schlüsselübergabe.
- zugesicherte Eigenschaft
- Eine Eigenschaft der Mietsache, für die der Vermieter verbindlich einstehen will.
- energetische Modernisierung
- Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache dauerhaft Endenergie gespart wird (§ 555b Nummer 1 BGB).
Hängt damit zusammen
- In der Wohnung ist etwas kaputt – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 535 BGB – Pflicht des Vermieters, die Mietsache in einem nutzbaren Zustand zu überlassen und zu erhalten
- § 536a BGB – Schadensersatz und eigene Reparatur bei Mängeln
- § 536b BGB – Keine Minderung, wenn du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest
- § 536c BGB – Pflicht, Mängel dem Vermieter zu melden
- § 555b BGB – Was eine energetische Modernisierung ist