§ 540 BGB einfach erklärt: Untervermieten nur mit Erlaubnis des Vermieters
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 540 BGB darf ein Mieter die Mietsache nur mit Erlaubnis des Vermieters anderen überlassen; verweigert der Vermieter sie, kann der Mieter kündigen, außer in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund.
Ohne Erlaubnis deines Vermieters darfst du die Mietsache keiner anderen Person zur Nutzung überlassen. Das gilt vor allem für die Untervermietung. Verweigert dein Vermieter die Erlaubnis, darfst du den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist – bei Wohnraum steht sie in § 573d Absatz 2 BGB und § 575a Absatz 3 BGB. Dieses Kündigungsrecht hast du nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund gegen ihn spricht.
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Überlässt du die Mietsache einer anderen Person, musst du für deren Verschulden bei der Nutzung einstehen. Das gilt auch dann, wenn dein Vermieter die Überlassung erlaubt hat.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie wollen vielleicht ein Zimmer weiter-vermieten.
Das heißt: Unter-Vermietung.
Dafür brauchen Sie die Erlaubnis vom Vermieter.
Vielleicht sagt der Vermieter Nein.
Dann dürfen Sie den Miet-Vertrag kündigen.
Dabei gilt eine Kündigungs-Frist.
Es gibt aber eine Ausnahme.
Vielleicht hat der Vermieter einen wichtigen Grund gegen den Unter-Mieter.
Dann dürfen Sie deshalb nicht kündigen.
Vielleicht macht der Unter-Mieter aus Unachtsamkeit etwas kaputt.
Dann müssen Sie dafür beim Vermieter einstehen.
§ 540 BGB – Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
(2) Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Ohne Erlaubnis deines Vermieters darfst du die Mietsache nicht untervermieten oder anderen überlassen.
- Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kannst du mit der gesetzlichen Frist kündigen – außer in der Person des Dritten liegt ein wichtiger Grund vor.
- Für ein Verschulden der Person, der du die Mietsache überlässt, musst du einstehen, auch wenn der Vermieter zugestimmt hat.
Beispiel
Beispiel: Untermieter verursacht Wasserschaden
Jana geht für ein Semester nach Spanien. Ihr Vermieter in Göttingen erlaubt ihr, die Wohnung so lange an Felix unterzuvermieten. Felix lässt aus Unachtsamkeit die Badewanne überlaufen, im Bad entsteht ein Wasserschaden. Nach § 540 Absatz 2 BGB muss Jana gegenüber ihrem Vermieter für das Verschulden von Felix einstehen, obwohl der Vermieter die Untervermietung erlaubt hatte.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 540 BGB
Darf ich meine Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten?
Nein. Nach § 540 Absatz 1 BGB brauchst du dafür die Erlaubnis deines Vermieters. Bei Wohnraum kannst du nach § 553 BGB unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass er dir die Überlassung eines Teils der Wohnung erlaubt.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Untervermietung verweigert?
Nach § 540 Absatz 1 BGB kannst du den Mietvertrag dann außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das gilt nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Bei Wohnraum kannst du außerdem unter den Voraussetzungen von § 553 BGB verlangen, dass er die Überlassung eines Teils der Wohnung erlaubt.
Wer haftet, wenn mein Untermieter etwas beschädigt?
Gegenüber deinem Vermieter musst du nach § 540 Absatz 2 BGB für ein Verschulden des Untermieters bei der Nutzung einstehen – auch wenn der Vermieter die Untervermietung erlaubt hat.
Schwierige Wörter
- Gebrauch überlassen
- Eine andere Person die Mietsache nutzen lassen, zum Beispiel durch Untervermietung.
- Dritter
- Eine Person, die nicht Partei des Mietvertrags ist – also weder Mieter noch Vermieter. Wer im Einzelnen als Dritter zählt, sagt § 540 BGB nicht.
- außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
- Eine Kündigung, die das Gesetz in besonderen Fällen erlaubt, etwa vor Ende einer festen Laufzeit. Dabei gilt die gesetzlich festgelegte Kündigungsfrist.
- wichtiger Grund
- Ein gewichtiger Grund, der gegen die Person spricht, die die Mietsache nutzen soll. Was genau darunter fällt, sagt § 540 BGB nicht.
Hängt damit zusammen
- Ich will untervermieten – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 553 BGB – Anspruch auf Erlaubnis, einen Teil der Wohnung zu überlassen
- § 573d BGB – Gesetzliche Frist für die außerordentliche Kündigung bei unbefristeter Wohnraummiete
- § 575a BGB – Gesetzliche Frist für die außerordentliche Kündigung bei befristeter Wohnraummiete
- § 543 BGB – Fristlose Kündigung, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters erheblich verletzt, etwa durch unbefugte Überlassung an Dritte
- § 546 BGB – Rückgabe der Mietsache, auch durch den Dritten