§ 573d BGB einfach erklärt: Sonderkündigung mit gesetzlicher Frist bei Wohnungen
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 573d BGB gelten bei der außerordentlichen Kündigung des Vermieters mit gesetzlicher Frist die §§ 573 und 573a BGB, außer gegenüber Erben; die Kündigung wirkt zum Ende des übernächsten Monats.
Manche Vorschriften erlauben, einen unbefristeten Mietvertrag außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen – also aus einem besonderen Anlass, den das Gesetz nennt, mit der Frist aus Absatz 2. Ein Beispiel ist § 563 Absatz 4 BGB: Nach dem Tod des Mieters kann der Vermieter unter bestimmten Bedingungen der Person kündigen, die in den Mietvertrag eingetreten ist. Kündigt dein Vermieter so, gelten § 573 BGB und § 573a BGB entsprechend. Er braucht also ein berechtigtes Interesse – außer in den Fällen des § 573a BGB. Ausgenommen ist die Kündigung gegenüber den Erben des Mieters nach § 564 BGB: Für sie gelten § 573 BGB und § 573a BGB nicht. Ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB verlangt § 573d BGB dafür also nicht.
Die gesetzliche Frist ist so: Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats erfolgen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Für Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB gilt eine kürzere Frist: spätestens am 15. eines Monats zum Ende desselben Monats. Gemeint ist Wohnraum in der Wohnung des Vermieters, den er überwiegend mit Möbeln ausstatten muss, wenn ihn der Mieter nicht dauerhaft mit seiner Familie oder einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt nutzt. Die 3 Monate längere Frist aus § 573a Absatz 1 Satz 2 BGB gilt hier nicht. Eine Verlängerung je nach Wohndauer, wie sie § 573c BGB für die ordentliche Kündigung vorsieht, nennt § 573d BGB nicht.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Manchmal darf man einen Miet-Vertrag früher kündigen.
Das Gesetz erlaubt das in besonderen Fällen.
Ein Beispiel: Der Mieter ist gestorben.
Dann gilt eine feste Kündigungs-Frist.
Die Kündigung muss bis zum 3. Werk-Tag im Monat kommen.
Dann endet der Vertrag am Ende vom übernächsten Monat.
Der Vermieter braucht dafür meistens einen guten Grund.
Der Erbe ist der neue Vertrags-Partner?
Dann braucht der Vermieter keinen Grund.
Für manche Zimmer gibt es kürzere Fristen.
§ 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
(1) Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 die §§ 573 und 573a entsprechend.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). § 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse – außer gegenüber Erben nach § 564 BGB oder in den Fällen des § 573a BGB.
- Die gesetzliche Frist: spätestens am 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats; bei Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB, etwa einem möblierten Zimmer in der Vermieterwohnung, bis zum 15. zum Monatsende.
Beispiel
Beispiel: Kündigung gegenüber dem Erben
Herr Werner hat allein in seiner Mietwohnung gelebt und ist gestorben. Niemand tritt in den Mietvertrag ein, sein Sohn Paul ist Erbe. Die Vermieterin kündigt Paul innerhalb eines Monats, nachdem sie davon erfahren hat (§ 564 BGB). § 573d Absatz 1 BGB nimmt diese Kündigung von § 573 BGB aus, ein berechtigtes Interesse braucht sie also nicht. Die Kündigung kommt am Montag, 2. März 2026, bei Paul an. Der Mietvertrag endet damit am 31. Mai 2026.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 573d BGB
Braucht der Vermieter bei einem Sonderkündigungsrecht einen Kündigungsgrund?
Ja, nach § 573d Absatz 1 BGB gilt § 573 BGB entsprechend: Er braucht ein berechtigtes Interesse, außer in den Fällen des § 573a BGB. Für die Kündigung gegenüber Erben nach § 564 BGB gilt § 573 BGB nicht; ein berechtigtes Interesse ist dann nicht nötig.
Welche Frist gilt bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist?
Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats erfolgen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats (§ 573d Absatz 2 BGB). Bei Wohnraum nach § 549 Absatz 2 Nr. 2 BGB reicht eine Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats.
Schwierige Wörter
- außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
- Eine Kündigung, die ein Gesetz in besonderen Fällen erlaubt, etwa nach dem Tod des Mieters, auch wenn sie sonst nicht möglich wäre – aber mit Kündigungsfrist.
- berechtigtes Interesse
- Ein Grund für die Kündigung, den das Gesetz in § 573 BGB anerkennt – zum Beispiel Eigenbedarf.
- Erbe
- Die Person, die nach dem Tod eines Menschen dessen Vermögen und Pflichten übernimmt.
Hängt damit zusammen
- § 573 BGB – Kündigung nur mit berechtigtem Interesse
- § 573a BGB – Erleichterte Kündigung im Haus mit höchstens 2 Wohnungen
- § 564 BGB – Kündigung gegenüber den Erben nach dem Tod des Mieters
- § 563 BGB – Eintritt von Angehörigen in den Mietvertrag nach dem Tod des Mieters
- § 549 BGB – Welcher Wohnraum mit Absatz 2 gemeint ist
- § 575a BGB – Dieselbe Regel für Mietverträge auf bestimmte Zeit