§ 555d BGB einfach erklärt: Wann du eine Modernisierung hinnehmen musst
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 555d BGB muss der Mieter eine Modernisierung dulden, außer sie wäre eine nicht zu rechtfertigende Härte; diese muss er bis Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen.
Du musst eine Modernisierung dulden. Das heißt: Du musst die Arbeiten zulassen. Ausnahmen stehen in Absatz 2.
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
Du musst die Modernisierung nicht dulden, wenn sie für dich, deine Familie oder einen Angehörigen deines Haushalts eine Härte wäre. Diese Härte muss so schwer wiegen, dass sie nicht zu rechtfertigen ist. Dabei werden abgewogen: die berechtigten Interessen deines Vermieters, die berechtigten Interessen anderer Mieter im Gebäude sowie Energieeinsparung und Klimaschutz. Was genau eine solche Härte ist, sagt das Gesetz nicht; im Streit entscheiden das die Gerichte. Die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten zählen bei dieser Abwägung nicht. Sie spielen erst bei der Mieterhöhung selbst eine Rolle, nach § 559 Absatz 4 und 5 BGB.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
Umstände, die für dich eine Härte bedeuten – wegen der Arbeiten oder wegen der Mieterhöhung –, musst du deinem Vermieter in Textform mitteilen. Die Frist endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Kommt die Ankündigung zum Beispiel im März bei dir an, hast du bis 30. April Zeit. Die Frist beginnt nur, wenn die Ankündigung den Regeln von § 555c BGB entspricht.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
Auch nach Ablauf der Frist zählen solche Umstände noch, wenn du ohne eigenes Verschulden verhindert warst, die Frist einzuhalten. Dann musst du deinem Vermieter die Umstände und die Gründe für die Verspätung unverzüglich in Textform mitteilen. Unverzüglich heißt: ohne schuldhaftes Zögern. Umstände, die eine Härte wegen der Mieterhöhung begründen, zählen aber nur, wenn du sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierung mitteilst.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
Hat dein Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2 BGB), musst du für deine Mitteilung nach Absatz 3 weder die Textform noch die Frist einhalten. Auch dann gilt aber Absatz 4 Satz 2: Härtegründe wegen der Mieterhöhung zählen nur, wenn du sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierung mitteilst.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
§ 555a Absatz 3 BGB gilt entsprechend. Das heißt: Aufwendungen, die du wegen der Modernisierung machen musst, muss dein Vermieter dir in angemessenem Umfang ersetzen. Auf dein Verlangen muss er dir dafür einen Vorschuss zahlen.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter will Ihre Wohnung modernisieren.
Das heißt: Er will etwas umbauen und verbessern.
Sie müssen die Arbeiten zulassen.
Es gibt eine Ausnahme: Die Arbeiten sind eine besondere Härte.
Härte heißt: Die Arbeiten belasten Sie oder Ihre Familie sehr stark.
Dann muss man abwägen.
Dabei zählen auch die Interessen vom Vermieter und von anderen Mietern.
Die höhere Miete zählt bei dieser Frage noch nicht.
Sie wollen eine Härte melden?
Dann schreiben Sie dem Vermieter in Text-Form.
Ein Brief oder eine E-Mail reicht.
Dafür gibt es eine Frist.
Ein Beispiel: Die Ankündigung kommt im März.
Dann haben Sie bis Ende April Zeit.
§ 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Härtegründe musst du bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen; danach zählen sie nur noch in den Fällen der Absätze 4 und 5.
- Die höhere Miete ist bei der Frage, ob du die Arbeiten dulden musst, kein Härtegrund; sie zählt erst bei der Mieterhöhung.
- Härtegründe wegen der Mieterhöhung musst du spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitteilen.
Beispiel
Beispiel: Frist für den Härteeinwand
Herr Okafor bekommt am 12. März 2027 die Ankündigung einer Modernisierung. Sie entspricht § 555c BGB und weist auf Form und Frist des Härteeinwands hin. Herr Okafor ist schwer krank und hält die Bauarbeiten für eine Härte. Nach § 555d Absatz 3 BGB muss er diese Umstände seiner Vermieterin bis zum 30. April 2027 in Textform mitteilen, etwa per Brief oder E-Mail. Ob die Härte am Ende überwiegt, entscheidet die Abwägung nach Absatz 2.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 555d BGB
Muss ich eine Modernisierung meiner Wohnung zulassen?
Ja, das verlangt § 555d Absatz 1 BGB – es sei denn, sie wäre für dich, deine Familie oder einen Angehörigen deines Haushalts eine Härte, die auch nach Abwägung mit den Interessen von Vermieter, anderen Mietern, Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist.
Bis wann muss ich einen Härteeinwand gegen eine Modernisierung erheben?
Bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform (§ 555d Absatz 3 BGB). Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung § 555c BGB entspricht. Hat dein Vermieter nicht auf Form und Frist hingewiesen, gelten sie nicht; Härtegründe wegen der Mieterhöhung müssen aber spätestens bis zum Beginn der Arbeiten bei ihm sein.
Kann ich eine Modernisierung ablehnen, weil die Miete danach zu teuer wird?
Nicht mit diesem Grund: Die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten zählen bei der Frage, ob du dulden musst, nicht (§ 555d Absatz 2 BGB). Sie werden erst bei der Mieterhöhung nach § 559 Absatz 4 und 5 BGB berücksichtigt.
Schwierige Wörter
- dulden
- Etwas hinnehmen und zulassen, hier: die Bauarbeiten in der Wohnung oder im Haus.
- Härte
- Eine besondere Belastung für dich oder deine Familie, die auch nach Abwägung mit den anderen Interessen nicht zu rechtfertigen ist.
- Zugang
- Der Zeitpunkt, zu dem eine Erklärung so bei dir ankommt, dass du sie zur Kenntnis nehmen kannst, etwa im Briefkasten oder E-Mail-Postfach.
- unverzüglich
- Ohne schuldhaftes Zögern, also so schnell, wie es dir den Umständen nach möglich ist.
- Aufwendungen
- Kosten, die du wegen der Arbeiten tragen musst, zum Beispiel für das Umräumen oder Reinigen.
Hängt damit zusammen
- § 555c BGB – Anforderungen an die Modernisierungsankündigung
- § 555a BGB – Ersatz von Aufwendungen und Vorschuss (Absatz 3)
- § 559 BGB – Härte bei der Mieterhöhung nach Modernisierung (Absatz 4 und 5)
- § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung