§ 556d BGB einfach erklärt: Mietpreisbremse: Höchstmiete beim Einzug
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 556d BGB darf die Miete bei Vertragsbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land per Verordnung bestimmt hat, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Mietest du eine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Regel nennt man oft Mietpreisbremse. Sie gilt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat (Absatz 2). Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist, steht in § 558 Absatz 2 BGB: die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB.
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
Die Landesregierungen dürfen per Rechtsverordnung festlegen, welche Gebiete einen angespannten Wohnungsmarkt haben. Das ist der Fall, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil davon die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Anzeichen dafür können vor allem sein:
- 1. Die Mieten steigen deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt.
- 2. Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
- 3. Die Bevölkerung wächst, aber es wird nicht genug neuer Wohnraum gebaut.
- 4. Es stehen wenige Wohnungen leer, und die Nachfrage ist groß.
Eine solche Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Die Landesregierung muss sie begründen. Aus der Begründung muss hervorgehen, aufgrund welcher Tatsachen im einzelnen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Außerdem muss die Begründung zeigen, was die Landesregierung in dem Gebiet und Zeitraum unternehmen will, um Abhilfe zu schaffen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
- 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
- 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie mieten eine neue Wohnung.
In manchen Gebieten gibt es eine Grenze für die Miete.
Diese Grenze heißt oft Miet-Preis-Bremse.
Die Miete darf dort höchstens 10 Prozent über der üblichen Miete liegen.
Üblich heißt: So viel kosten ähnliche Wohnungen am Ort.
Die Grenze gilt für die Miete am Anfang.
Die Landes-Regierung bestimmt die Gebiete.
In diesen Gebieten ist es besonders schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden.
Die Regeln der Landes-Regierung gelten höchstens bis Ende 2029.
Es gibt Ausnahmen.
§ 556d BGB – Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn
- 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
- 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Die Grenze gilt nur in Gebieten, die die Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
- Sie betrifft die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses: höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Eine solche Verordnung muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.
Beispiel
Beispiel: Neue Wohnung in einer Stadt mit Mietpreisbremse
Nora mietet ab 1. März 2027 eine Wohnung in einer Stadt, die die Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung liegt bei 900 Euro. Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete zu Beginn höchstens 990 Euro betragen. Der Vermieter verlangt 1.100 Euro. Greift keine Ausnahme nach den §§ 556e oder 556f BGB, sind 110 Euro zu viel. Die Folgen regelt § 556g BGB.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 556d BGB
Wie hoch darf die Miete bei einem neuen Mietvertrag sein?
In Gebieten, die die Landesregierung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Absatz 1 BGB). Außerhalb solcher Gebiete setzt § 556d BGB keine Grenze. Ausnahmen regeln die §§ 556e und 556f BGB.
Gilt die Mietpreisbremse in meiner Stadt?
Nur wenn die Landesregierung deine Gemeinde oder deinen Teil der Gemeinde per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat (§ 556d Absatz 2 BGB). Welche Gebiete das sind, steht in der jeweiligen Landesverordnung, nicht im BGB.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse noch?
Nach § 556d Absatz 2 BGB muss jede Landesverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Eine Verordnung kann auch früher enden; das steht in der jeweiligen Verordnung.
Schwierige Wörter
- ortsübliche Vergleichsmiete
- Die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten 6 Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Absatz 2 BGB).
- angespannter Wohnungsmarkt
- Ein Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
- Rechtsverordnung
- Eine Regelung, die eine Regierung aufgrund einer Erlaubnis im Gesetz selbst erlässt.
- Mietbelastung
- Wie stark die Miete die Haushalte finanziell belastet.
Hängt damit zusammen
- Die Miete soll steigen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 558 BGB – Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist (Absatz 2)
- § 556e BGB – Ausnahme bei höherer Vormiete oder Modernisierung
- § 556f BGB – Ausnahmen für neue und umfassend modernisierte Wohnungen
- § 556g BGB – Folgen einer zu hohen Miete, Rüge und Rückforderung