§ 556e BGB einfach erklärt: Mietpreisbremse: Ausnahme bei Vormiete und Modernisierung
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 556e BGB darf der Vermieter trotz Mietpreisbremse eine Miete bis zur Höhe der Vormiete verlangen oder einen Zuschlag für Modernisierungen der letzten 3 Jahre vor Mietbeginn ansetzen.
Die Miete, die dein Vormieter zuletzt schuldete, heißt Vormiete. War sie höher als die Miete, die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässig ist, darf dein Vermieter mit dir eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren. Bei der Berechnung der Vormiete zählen 2 Dinge nicht mit:
- Mietminderungen: Hatte der Vormieter die Miete gemindert, zählt trotzdem die ungeminderte Miete.
- Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem Vormieter im letzten Jahr vor dem Ende von dessen Mietverhältnis vereinbart hat.
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
Hat dein Vermieter in den letzten 3 Jahren vor Beginn deines Mietverhältnisses Modernisierungen im Sinne von § 555b BGB durchgeführt, darf er die nach § 556d Absatz 1 BGB zulässige Miete überschreiten. Erlaubt ist der Betrag, der sich bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ergäbe – berechnet nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB. Ausgangspunkt für diese Rechnung ist die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn deines Mietverhältnisses ohne die Modernisierung anzusetzen wäre.
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
In manchen Gebieten gibt es eine Miet-Preis-Bremse.
Dort darf die Miete am Anfang nur wenig über der üblichen Miete liegen.
Es gibt aber Ausnahmen.
Ausnahme 1: Der Mieter vor Ihnen hat schon mehr bezahlt.
Diese frühere Miete heißt Vor-Miete.
Dann darf der Vermieter diese Miete auch mit Ihnen vereinbaren.
Manche Erhöhungen beim Mieter vor Ihnen zählen dabei nicht.
Ausnahme 2: Der Vermieter hat die Wohnung modernisiert.
Modernisiert heißt: Er hat die Wohnung verbessert.
Das muss in den letzten 3 Jahren vor Ihrem Einzug passiert sein.
Dann darf die Miete um einen Zuschlag höher sein.
Der Vermieter muss Sie vorher über die Ausnahme informieren.
§ 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor dem Ende seines Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen bei der Vormiete nicht mit.
- Der Modernisierungszuschlag gilt nur für Modernisierungen in den letzten 3 Jahren vor Beginn deines Mietverhältnisses.
Beispiel
Beispiel: Die Vormieterin zahlte schon mehr
Elias mietet eine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 800 Euro, zulässig wären also 880 Euro. Die Vormieterin schuldete zuletzt 950 Euro. Diese Miete galt seit 2022 unverändert, gemindert hatte sie nie. Nach § 556e Absatz 1 BGB darf der Vermieter mit Elias bis zu 950 Euro vereinbaren. Er muss Elias allerdings vorher über die Vormiete informieren; das regelt § 556g Absatz 1a BGB.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 556e BGB
Darf der Vermieter trotz Mietpreisbremse so viel verlangen wie vom Vormieter?
Ja: Nach § 556e Absatz 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen und Erhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor dem Ende seines Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen dabei nicht mit. Dass er dich vorher informieren muss, regelt § 556g Absatz 1a BGB.
Darf die Miete nach einer Modernisierung über der Mietpreisbremse liegen?
Hat der Vermieter in den letzten 3 Jahren vor deinem Mietbeginn modernisiert, darf er die Grenze aus § 556d BGB um den Betrag überschreiten, der sich bei einer Mieterhöhung nach den §§ 559 und 559a BGB ergäbe (§ 556e Absatz 2 BGB). Für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung gilt § 556f BGB.
Schwierige Wörter
- Vormiete
- Die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete.
- Mietminderung
- Eine geringere Miete, weil die Wohnung einen Mangel hat (§ 536 BGB).
- ortsübliche Vergleichsmiete
- Die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen in den letzten 6 Jahren üblicherweise vereinbart oder geändert wurde (§ 558 Absatz 2 BGB).
Hängt damit zusammen
- § 556d BGB – Die Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
- § 556f BGB – Weitere Ausnahmen für neue und umfassend modernisierte Wohnungen
- § 556g BGB – Pflicht des Vermieters, vor Vertragsschluss über die Ausnahme zu informieren
- § 555b BGB – Was als Modernisierung gilt
- § 559 BGB – Berechnung einer Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 559a BGB – Anrechnung von Zuschüssen und Darlehen
- § 558 BGB – Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist