§ 558a BGB einfach erklärt: Wie eine Mieterhöhung begründet sein muss
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 558a BGB muss der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete in Textform erklären und begründen, etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen.
Will dein Vermieter die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss er dir das in Textform erklären und begründen.
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
Zur Begründung kann er sich vor allem auf diese Mittel stützen:
- 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB),
- 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
- 3. ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- 4. die Mieten einzelner vergleichbarer Wohnungen; dabei genügt es, 3 Wohnungen zu nennen.
Die Liste ist nicht abschließend.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
- 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
- 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Manchmal gibt es einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558d Absatz 1 BGB), der so angepasst und neu erstellt wurde, wie es § 558d Absatz 2 BGB verlangt. Enthält er Angaben für deine Wohnung, muss dein Vermieter diese Angaben in seinem Erhöhungsverlangen mitteilen. Das gilt auch dann, wenn er die Erhöhung mit einem anderen Mittel aus Absatz 2 begründet.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
Bezieht sich dein Vermieter auf einen Mietspiegel mit Spannen, reicht es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Gibt es zu dem Zeitpunkt, an dem er seine Erklärung abgibt, keinen Mietspiegel, der nach § 558c Absatz 3 oder § 558d Absatz 2 BGB rechtzeitig angepasst oder neu erstellt wurde, darf er auch einen anderen verwenden – vor allem einen veralteten Mietspiegel oder den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter will mehr Miete.
Er will die Miete an die übliche Miete am Ort anpassen.
Dafür braucht er Ihre Zustimmung.
Er muss Ihnen die Erhöhung in Text-Form mitteilen.
Zum Beispiel per Brief oder E-Mail.
Er muss die Erhöhung auch begründen.
Begründen heißt: Er muss zeigen, warum die neue Miete passt.
Dafür kann er einen Miet-Spiegel nutzen.
Ein Miet-Spiegel ist eine Übersicht mit üblichen Mieten im Ort.
Er kann auch 3 ähnliche Wohnungen nennen.
Er kann auch ein Gutachten von einem Experten nutzen.
§ 558a BGB – Form und Begründung der Mieterhöhung
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
- 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
- 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
- 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen und begründet sein.
- Gibt es einen angepassten qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, muss dein Vermieter diese Angaben nennen – auch wenn er anders begründet.
Beispiel
Beispiel: Drei Vergleichswohnungen als Begründung
Hannahs Vermieter will die Miete von 7,50 Euro auf 8,40 Euro pro Quadratmeter erhöhen. In ihrer Kleinstadt gibt es keinen Mietspiegel. In seinem Brief nennt er 3 vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, für die 8,40 bis 9 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Nach § 558a Absatz 2 Nr. 4 BGB darf er sein Erhöhungsverlangen damit begründen; 3 Wohnungen zu nennen genügt. Ob die Erhöhung auch in der Höhe berechtigt ist, richtet sich nach § 558 BGB.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 558a BGB
Wie muss eine Mieterhöhung begründet werden?
Nach § 558a BGB muss dein Vermieter sie in Textform erklären und begründen. Er kann sich etwa auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf 3 vergleichbare Wohnungen stützen.
Reichen 3 Vergleichswohnungen für eine Mieterhöhung?
Als Begründung ja: Nach § 558a Absatz 2 Nr. 4 BGB genügt es, 3 vergleichbare Wohnungen zu nennen. Gibt es einen angepassten qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für deine Wohnung, muss der Vermieter diese zusätzlich mitteilen (Absatz 3).
Darf der Vermieter einen alten Mietspiegel verwenden?
Ja, wenn es zum Zeitpunkt seiner Erklärung keinen Mietspiegel gibt, der nach § 558c Absatz 3 oder § 558d Absatz 2 BGB rechtzeitig angepasst oder neu erstellt wurde. Dann darf er auch einen veralteten Mietspiegel oder den einer vergleichbaren Gemeinde verwenden (§ 558a Absatz 4 BGB).
Schwierige Wörter
- Mietspiegel
- Eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die die Behörde oder Vermieter- und Mietervertreter gemeinsam erstellt oder anerkannt haben (§ 558c BGB).
- qualifizierter Mietspiegel
- Ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt wurde (§ 558d BGB).
- Mietdatenbank
- Eine laufend geführte Sammlung von Mieten, aus der Auskünfte zur ortsüblichen Vergleichsmiete gegeben werden (§ 558e BGB).
- öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
- Ein Fachmann, dessen besondere Sachkunde eine Stelle wie die Industrie- und Handelskammer geprüft hat und der vereidigt ist.
- Spanne
- Ein Bereich zwischen einem niedrigsten und einem höchsten Wert, den ein Mietspiegel für eine Wohnungsgruppe angibt.
Hängt damit zusammen
- Die Miete soll steigen – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 558 BGB – Voraussetzungen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 558b BGB – Frist für deine Zustimmung und Klage des Vermieters
- § 558c BGB – Was ein Mietspiegel ist
- § 558d BGB – Was ein qualifizierter Mietspiegel ist
- § 558e BGB – Was eine Mietdatenbank ist
- § 126b BGB – Was Textform bedeutet