§ 573 BGB einfach erklärt: Wann der Vermieter kündigen darf
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 573 BGB darf ein Vermieter einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag ordentlich nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf, und muss den Grund im Kündigungsschreiben nennen.
Dein Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, dass das Mietverhältnis endet. Das heißt: einen Grund, den das Gesetz anerkennt. Gemeint ist die ordentliche Kündigung, also die Kündigung mit Kündigungsfrist. Er darf nicht kündigen, um eine höhere Miete zu erreichen.
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
Ein berechtigtes Interesse hat dein Vermieter vor allem in diesen Fällen:
- 1. Du hast deine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht nur geringfügig verletzt.
- 2. Er braucht die Räume als Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts.
- 3. Der Mietvertrag hindert ihn daran, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten, und er hätte dadurch erhebliche Nachteile. Dass er bei einer neuen Vermietung als Wohnung mehr Miete bekommen könnte, zählt dabei nicht. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Wohnung im Zusammenhang mit einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung verkaufen will. Das gilt, wenn die Umwandlung geplant ist oder erst stattgefunden hat, nachdem du die Wohnung bekommen hast.
Die Liste nennt nur Beispiele („insbesondere“). Auch andere Gründe können ein berechtigtes Interesse sein.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Dein Vermieter muss die Gründe für sein berechtigtes Interesse im Kündigungsschreiben angeben. Andere Gründe zählen nur, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von diesen Regeln abweichen, sind unwirksam. Ein Mietvertrag kann dem Vermieter also zum Beispiel keine Kündigung ohne berechtigtes Interesse erlauben.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Der Vermieter will Ihnen kündigen.
Dafür braucht er einen guten Grund.
Das Gesetz nennt Beispiele für gute Gründe.
Erster Grund: Sie haben gegen den Miet-Vertrag verstoßen.
Das war mehr als eine Kleinigkeit.
Und Sie sind selbst schuld daran.
Zweiter Grund: Der Vermieter braucht die Wohnung für sich selbst.
Oder er braucht die Wohnung für seine Familie.
Auch Menschen aus seinem Haushalt zählen.
Dritter Grund: Der Vermieter kann das Grundstück wegen dem Miet-Vertrag nicht sinnvoll nutzen.
Dadurch hat er große Nachteile.
Mehr Miete ist kein guter Grund.
Der Vermieter muss den Grund in den Kündigungs-Brief schreiben.
§ 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- 1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
- 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
- 3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Der Vermieter muss den Grund im Kündigungsschreiben nennen; später nachgeschobene Gründe zählen nur, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.
- Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu erreichen, ist ausgeschlossen.
- Wegen Eigenbedarfs darf der Vermieter nur kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts braucht.
Beispiel
Beispiel: Eigenbedarf für die Tochter
Herr Yilmaz vermietet seit 6 Jahren eine Wohnung an Lea. Seine Tochter Elif beginnt ein Studium in der Stadt und soll in diese Wohnung ziehen. Herr Yilmaz kündigt Lea schriftlich und nennt im Kündigungsschreiben den Grund: Er braucht die Wohnung für Elif. Das ist ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB, denn Elif ist eine Familienangehörige. Hätte er den Grund im Schreiben weggelassen, könnte er sich später nicht darauf berufen – der Grund bestand ja schon bei der Kündigung.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 573 BGB
Darf mein Vermieter kündigen, weil er mehr Miete will?
Nein. § 573 Absatz 1 BGB schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus.
Darf mein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Ja, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts braucht (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB). Den Grund muss er im Kündigungsschreiben nennen.
Muss der Vermieter den Kündigungsgrund nennen?
Ja. Nach § 573 Absatz 3 BGB muss er die Gründe im Kündigungsschreiben angeben. Andere Gründe zählen nur, wenn sie erst nachträglich entstanden sind.
Schwierige Wörter
- berechtigtes Interesse
- Ein Grund für die Kündigung, den das Gesetz anerkennt – zum Beispiel, dass der Vermieter die Wohnung für seine Familie braucht.
- schuldhaft
- Absichtlich oder fahrlässig – also so, dass man es hätte vermeiden können und müssen.
- Angehörige seines Haushalts
- Menschen, die dauerhaft mit dem Vermieter in seinem Haushalt leben, auch wenn sie nicht mit ihm verwandt sind.
- wirtschaftliche Verwertung
- Eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks durch den Vermieter, zum Beispiel ein Verkauf oder ein Neubau.
- Wohnungseigentum
- Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Haus – also eine Eigentumswohnung.
Hängt damit zusammen
- Mir wurde die Wohnung gekündigt – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 573c BGB – Kündigungsfristen
- § 574 BGB – Widerspruch gegen die Kündigung bei besonderer Härte
- § 573a BGB – Kündigung ohne berechtigtes Interesse in einem Haus mit höchstens 2 Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt
- § 568 BGB – Die Kündigung muss schriftlich sein
- § 577a BGB – Kündigungssperre nach Umwandlung in Eigentumswohnungen
- § 549 BGB – Wohnraum, für den § 573 nicht gilt, etwa bei Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch
- § 543 BGB – Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund