§ 578 BGB einfach erklärt: Welche Mietregeln für Grundstücke und Gewerberäume gelten
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 578 BGB gelten für die Miete von Grundstücken und Räumen, die keine Wohnräume sind, nur bestimmte Vorschriften des Wohnraummietrechts, etwa „Kauf bricht nicht Miete“ und das Vermieterpfandrecht.
Für Mietverträge über Grundstücke – etwa einen Lagerplatz – gelten diese Vorschriften entsprechend:
- § 554 BGB: Erlaubnis für bauliche Veränderungen, zum Beispiel für Barrierereduzierung, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte,
- §§ 562 bis 562d BGB: das Pfandrecht des Vermieters an Sachen des Mieters,
- §§ 566 bis 567b BGB: Wird das Grundstück nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“); dazu kommen Regeln zu Mietsicherheit, Mietzahlungen und Belastungen des Grundstücks,
- § 570 BGB: Der Mieter darf die Rückgabe nicht verweigern, weil er selbst noch Ansprüche hat.
Auch § 550 BGB gilt, aber mit einer Änderung: Wird ein Mietvertrag für länger als 1 Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Textform heißt: eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt (§ 126b BGB).
Für Räume, die keine Wohnräume sind – etwa Läden, Büros oder Lagerhallen –, gelten die Vorschriften aus Absatz 1 und außerdem entsprechend:
- § 552 Absatz 1 BGB: Der Vermieter kann verhindern, dass der Mieter seine Einrichtungen wegnimmt, wenn er eine angemessene Entschädigung zahlt,
- § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2 und § 555f BGB: Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen,
- § 569 Absatz 2 BGB: fristlose Kündigung, wenn jemand den Hausfrieden nachhaltig stört.
Auch § 556c Absatz 1 und 2 BGB und die Verordnung nach § 556c Absatz 3 BGB gelten entsprechend. Sie regeln, wann der Mieter nach einer Umstellung der Wärme- oder Warmwasserversorgung auf einen gewerblichen Wärmelieferanten dessen Kosten als Betriebskosten tragen muss. Hier dürfen Mieter und Vermieter aber etwas anderes vereinbaren. Sind die Räume dafür bestimmt, dass sich Menschen darin aufhalten, gilt zusätzlich § 569 Absatz 1 BGB: fristlose Kündigung, wenn die Nutzung die Gesundheit erheblich gefährdet.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
Manchmal mietet eine juristische Person des öffentlichen Rechts – etwa eine Stadt – oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege Räume an. Sie tun das, um die Räume Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Für solche Verträge gelten die Vorschriften aus Absatz 1 und 2 und außerdem entsprechend:
- §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, §§ 558 bis 559d und § 561 BGB: Regeln zur Mieterhöhung, Staffel- und Indexmiete sowie das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung,
- § 568 Absatz 1 BGB: Die Kündigung muss schriftlich sein,
- § 569 Absatz 3 bis 5 BGB: weitere Regeln zur fristlosen Kündigung, etwa bei Zahlungsverzug,
- §§ 573 bis 573d, § 575 und § 575a Absatz 1, 3 und 4 BGB: Kündigungsschutz und befristete Mietverträge,
- §§ 577 und 577a BGB: Vorkaufsrecht und Kündigungssperre bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
Solche Verträge dürfen außer aus den Gründen in § 575 Absatz 1 Satz 1 BGB auch dann befristet werden, wenn der Vermieter die Räume nach dem Ende der Mietzeit für öffentliche Aufgaben nutzen will, die ihm obliegen oder übertragen sind.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Sie mieten keine Wohnung.
Sie mieten zum Beispiel einen Laden oder ein Büro.
Oder ein Grundstück.
Dann gelten nur manche Regeln aus dem Miet-Recht für Wohnungen.
Das Gesetz zählt diese Regeln genau auf.
Ein Beispiel: Das Haus wird verkauft.
Dann gilt Ihr Miet-Vertrag mit dem neuen Eigentümer weiter.
Ein anderes Beispiel: Der Vertrag soll länger als 1 Jahr laufen.
Der Vertrag ist aber nicht in Text-Form?
Text-Form heißt zum Beispiel: auf Papier oder als E-Mail.
Dann gilt der Vertrag ohne End-Datum.
§ 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke sind die Vorschriften der §§ 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend anzuwenden. § 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1, § 555a Absatz 1 bis 3, §§ 555b, 555c Absatz 1 bis 4, § 555d Absatz 1 bis 6, § 555e Absatz 1 und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend anzuwenden. § 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des § 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(3) Auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, sind die in den Absätzen 1 und 2 genannten Vorschriften sowie die §§ 557, 557a Absatz 1 bis 3 und 5, § 557b Absatz 1 bis 3 und 5, die §§ 558 bis 559d, 561, 568 Absatz 1, § 569 Absatz 3 bis 5, die §§ 573 bis 573d, 575, 575a Absatz 1, 3 und 4, die §§ 577 und 577a entsprechend anzuwenden. Solche Verträge können zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Für Gewerberäume und Grundstücke gelten nur die Vorschriften des Wohnraummietrechts, die § 578 BGB aufzählt.
- Wird ein Mietvertrag über ein Grundstück oder Gewerberäume für länger als 1 Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit.
- Wird das Grundstück oder Haus nach der Überlassung an dich veräußert, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein.
Beispiel
Beispiel: Das Haus mit dem Café wird verkauft
Lina hat Räume für ihr Café gemietet und betreibt es dort seit 3 Jahren. Der Eigentümer verkauft das Haus, der Käufer wird neuer Eigentümer. Er meint, an Linas Mietvertrag sei er nicht gebunden. Nach § 578 Absatz 2 BGB gilt aber § 566 BGB entsprechend: Wird vermieteter Raum nach der Überlassung an den Mieter veräußert, tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters. Der Käufer ist also an Linas Mietvertrag gebunden.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 578 BGB
Gilt der Mieterschutz auch bei Gewerbemiete?
Nur zum Teil. § 578 Absatz 2 BGB zählt auf, welche Vorschriften für Räume gelten, die keine Wohnräume sind – etwa „Kauf bricht nicht Miete“ und die Regeln zu Modernisierungen. Die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573 bis 573d BGB nennt Absatz 2 nicht; Absatz 3 nennt sie nur für Räume, die für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet werden.
Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich sein?
Wird ein Mietvertrag über Gewerberäume für länger als 1 Jahr nicht in Textform geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit (§ 578 Absatz 1 und 2 BGB mit § 550 BGB). Unwirksam ist er deshalb nicht.
Schwierige Wörter
- Textform
- Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt – etwa ein Brief oder eine E-Mail (§ 126b BGB).
- juristische Person des öffentlichen Rechts
- Eine Einrichtung des Staates mit eigenen Rechten und Pflichten, zum Beispiel eine Gemeinde oder ein Landkreis.
- Träger der Wohlfahrtspflege
- Eine Organisation, die soziale Hilfe leistet, etwa für wohnungslose Menschen.
Hängt damit zusammen
- § 550 BGB – Folgen, wenn ein langfristiger Mietvertrag nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen wird
- § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
- § 562 BGB – Pfandrecht des Vermieters
- § 569 BGB – Fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefahr oder Störung des Hausfriedens
- § 580a BGB – Kündigungsfristen für Grundstücke und Gewerberäume
- § 126b BGB – Was Textform bedeutet