§ 566 BGB einfach erklärt: Hausverkauf: Dein Mietvertrag läuft weiter
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer vermieteten Wohnung in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“); erfüllt er seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer unter Umständen wie ein Bürge.
Verkauft dein Vermieter deine Wohnung an jemand anderen, nachdem du sie schon bekommen hast, tritt der neue Eigentümer an seine Stelle. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten aus deinem Mietvertrag, die während der Zeit entstehen, in der ihm die Wohnung gehört. Dein Mietvertrag läuft also mit ihm weiter. Das gilt nicht nur beim Verkauf, sondern zum Beispiel auch, wenn dein Vermieter die Wohnung verschenkt. Für eine Zwangsversteigerung gelten zusätzlich eigene Regeln (§§ 57, 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes). Eigentümer einer Wohnung oder eines Grundstücks wird man mit der Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB).
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Erfüllt der neue Eigentümer seine Pflichten nicht, haftet dein bisheriger Vermieter für den Schaden, den der neue Eigentümer dir ersetzen müsste. Er haftet wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Du kannst dich also direkt an ihn wenden und musst nicht erst gegen den neuen Eigentümer vorgehen. Diese Haftung endet aber, wenn dein bisheriger Vermieter dir den Eigentümerwechsel mitteilt und du daraufhin nicht zum ersten möglichen Termin kündigst.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Ihr Vermieter verkauft Ihre Wohnung.
Dann gibt es einen neuen Eigentümer.
Ihr Miet-Vertrag läuft trotzdem weiter.
Der neue Eigentümer wird Ihr Vermieter.
Er übernimmt Ihren Miet-Vertrag.
Sie brauchen keinen neuen Vertrag.
Das gilt, wenn Sie schon in der Wohnung wohnen.
Der neue Eigentümer muss sich an Ihren Vertrag halten.
Tut er das nicht?
Dann haftet auch der alte Vermieter.
Es gibt eine Ausnahme.
Der alte Vermieter sagt Ihnen Bescheid.
Sie kündigen dann nicht.
Dann haftet nur noch der neue Eigentümer.
§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Der neue Eigentümer tritt in deinen bestehenden Mietvertrag ein; einen neuen Vertrag braucht es dafür nicht.
- Teilt dir dein bisheriger Vermieter den Eigentümerwechsel mit und kündigst du nicht zum ersten möglichen Termin, haftet er nicht mehr für Pflichtverletzungen des neuen Eigentümers.
Beispiel
Beispiel: Neuer Eigentümer will neuen Vertrag
Kemal wohnt seit 4 Jahren zur Miete in Hannover. Sein Vermieter verkauft die Wohnung an Frau Berger, sie wird im Juli im Grundbuch eingetragen. Frau Berger schickt Kemal einen neuen Mietvertrag mit anderen Bedingungen und will, dass er unterschreibt. Nach § 566 BGB ist sie aber schon in seinen bestehenden Mietvertrag eingetreten. Kemal muss keinen neuen Vertrag unterschreiben – sein alter Vertrag gilt weiter, jetzt mit Frau Berger als Vermieterin.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
Häufige Fragen zu § 566 BGB
Gilt mein Mietvertrag weiter, wenn das Haus verkauft wird?
Ja. Nach § 566 Absatz 1 BGB tritt der neue Eigentümer in deinen Mietvertrag ein, wenn du die Wohnung vor dem Verkauf schon bekommen hast. Er übernimmt die Rechte und Pflichten für die Zeit, in der ihm die Wohnung gehört.
Muss ich nach einem Eigentümerwechsel einen neuen Mietvertrag unterschreiben?
Nein. Nach § 566 Absatz 1 BGB läuft dein bestehender Mietvertrag mit dem neuen Eigentümer weiter.
Darf der neue Eigentümer mir wegen des Kaufs kündigen?
§ 566 BGB gibt ihm wegen des Kaufs kein eigenes Kündigungsrecht. Er tritt in deinen Vertrag ein; ob und wann er kündigen darf, richtet sich nach den allgemeinen Regeln, etwa § 573 BGB. Bei einer Zwangsversteigerung gibt § 57a des Zwangsversteigerungsgesetzes dem neuen Eigentümer zusätzlich ein besonderes Kündigungsrecht mit der gesetzlichen Frist.
Schwierige Wörter
- veräußern
- Das Eigentum an einer Sache auf jemand anderen übertragen, zum Beispiel durch Verkauf oder Schenkung.
- Überlassung
- Der Zeitpunkt, an dem du die Wohnung tatsächlich bekommen hast – meist die Schlüsselübergabe.
- Erwerber
- Der neue Eigentümer, der die Wohnung gekauft oder sonst bekommen hat.
- Einrede der Vorausklage
- Das Recht eines Bürgen, erst zu zahlen, wenn der Gläubiger beim eigentlichen Schuldner erfolglos vollstreckt hat (§ 771 BGB). Hier gilt sie nicht.
Hängt damit zusammen
- § 566a BGB – Was mit deiner Kaution passiert
- § 566c BGB – An wen du nach dem Verkauf die Miete zahlen musst
- § 566e BGB – Was gilt, wenn dein Vermieter dir den Verkauf mitteilt
- § 573 BGB – Wann ein Vermieter kündigen darf
- § 873 BGB – Eigentum an Grundstücken geht mit der Eintragung im Grundbuch über
- § 771 BGB – Was die Einrede der Vorausklage ist
- § 57a ZVG – Besonderes Kündigungsrecht nach einer Zwangsversteigerung