§ 569 BGB einfach erklärt: Fristlose Kündigung der Wohnung: wichtige Gründe
Das Wichtigste in einem Satz
Nach § 569 BGB ist eine fristlose Kündigung der Wohnung auch bei erheblicher Gesundheitsgefahr, nachhaltiger Störung des Hausfriedens oder Kautionsrückstand möglich; Nachzahlen kann sie bei Mietschulden unwirksam machen.
Für eine fristlose Kündigung brauchst du einen wichtigen Grund nach § 543 Absatz 1 BGB. Einen solchen Grund hast du als Mieter auch, wenn deine Wohnung so beschaffen ist, dass ihre Benutzung die Gesundheit erheblich gefährdet. Das gilt auch, wenn du diesen gefährlichen Zustand schon beim Abschluss des Mietvertrags kanntest. Und es gilt auch, wenn du darauf verzichtet hast, deine Rechte wegen dieses Zustands geltend zu machen.
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
Ein wichtiger Grund nach § 543 Absatz 1 BGB liegt außerdem vor, wenn du oder dein Vermieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Voraussetzung ist: Dem anderen ist es nicht zuzumuten, den Mietvertrag bis zum Ende der Kündigungsfrist oder bis zu seinem sonstigen Ende fortzusetzen. Dabei zählen alle Umstände des Einzelfalls, vor allem ein Verschulden der Beteiligten. Außerdem muss man die Interessen beider Seiten gegeneinander abwägen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Ein wichtiger Grund nach § 543 Absatz 1 BGB liegt auch vor, wenn du mit der Sicherheit (Kaution) nach § 551 BGB in Verzug bist, und zwar mit einem Betrag in Höhe von 2 Monatsmieten. Für die Berechnung zählt die Monatsmiete ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Dein Vermieter muss dir vorher keine Frist zur Abhilfe setzen und dich nicht abmahnen (§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB). Entsprechend gelten aber zwei Schutzregeln: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn dein Vermieter das Geld bekommt, bevor er kündigt (§ 543 Absatz 2 Satz 2 BGB). Und sie wird unwirksam, wenn er es spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage bekommt oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet (Absatz 3 Nr. 2 Satz 1).
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
Für die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gilt zusätzlich:
- 1. Bist du an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Teil der Miete im Rückstand (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB), zählt der Rückstand nur dann als nicht unerheblich, wenn er mehr als 1 Monatsmiete beträgt. Das gilt nicht, wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
- 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn dein Vermieter spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage die gesamte fällige Miete und die fällige Nutzungsentschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB bekommt. Dasselbe gilt, wenn sich in dieser Zeit eine öffentliche Stelle verpflichtet, das zu zahlen. Das gilt nicht, wenn dieser Kündigung schon innerhalb der letzten 2 Jahre eine Kündigung vorausgegangen ist, die auf diese Weise unwirksam geworden ist.
- 3. Bist du rechtskräftig verurteilt worden, eine erhöhte Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB zu zahlen, darf dein Vermieter wegen Zahlungsverzugs erst 2 Monate nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen. Das gilt nicht, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
- 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
- 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
Wer fristlos kündigt, muss den wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben. Das gilt für dich und für deinen Vermieter.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Vereinbarungen, die zu deinem Nachteil von den Absätzen 1 bis 3 oder von § 543 BGB abweichen, sind unwirksam. Unwirksam ist auch eine Vereinbarung, nach der dein Vermieter aus anderen als den gesetzlich zugelassenen Gründen fristlos kündigen darf.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Von einer KI geschrieben. Diesen Text hat eine KI geschrieben: Das ist ein Computer-Programm. Kein Mensch hat den Text geprüft – auch keine Prüf-Gruppe und kein Anwalt.
KI-Entwurf in Leichter Sprache – nicht von einer Prüfgruppe geprüft.
Ein Miet-Vertrag kann manchmal sofort enden.
Dafür braucht man einen wichtigen Grund.
Ein Grund für Sie: Die Wohnung ist sehr gefährlich für Ihre Gesundheit.
Ein Grund für beide Seiten: Die andere Seite stört dauernd den Haus-Frieden.
Haus-Frieden heißt: Alle im Haus leben gut zusammen.
Ein Grund für den Vermieter: Sie zahlen die Miete nicht.
Der Rückstand muss mehr als 1 Monats-Miete sein.
Auch eine nicht gezahlte Kaution kann ein Grund sein.
Der Grund muss im Kündigungs-Brief stehen.
Sie haben wegen Miet-Schulden eine Kündigung ohne Frist bekommen?
Dann kann diese Kündigung unwirksam werden.
Dafür muss der Vermieter das ganze Geld bekommen.
Oder ein Amt verspricht, das Geld zu zahlen.
Das muss bis 2 Monate nach der Klage vom Vermieter passieren.
Das klappt nur einmal in 2 Jahren.
§ 569 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
- 1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
- 2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
- 3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.
Nichtamtliche Lesefassung von gesetze-im-internet.de. Amtlich ist allein das Bundesgesetzblatt.
Darauf kommt es an
- Wer fristlos kündigt, muss den wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben.
- Bei Mietschulden wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage alles Fällige bekommt oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet – nicht aber ein zweites Mal binnen 2 Jahren.
- Bist du mit der Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten ohne Betriebskosten im Verzug, darf dein Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.
Beispiel
Beispiel: Das Jobcenter übernimmt die Rückstände
Jan zahlt im März und April keine Miete. Seine Vermieterin kündigt ihm deshalb fristlos und nennt den Rückstand im Kündigungsschreiben. Am 10. Juni wird Jan ihre Räumungsklage zugestellt. Am 1. August verpflichtet sich das Jobcenter, alle bis dahin fälligen Mieten und Nutzungsentschädigungen zu zahlen. In den 2 Jahren davor ist keine Kündigung gegen Jan auf diese Weise unwirksam geworden. Nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung damit unwirksam.
Ausgedachter Fall. Er zeigt, wie die Regel gemeint ist.
So sehen es die Gerichte
Der Bundesgerichtshof hat 2005 und erneut 2018 entschieden: Das Nachzahlen nach Absatz 3 Nr. 2 macht nur die fristlose Kündigung unwirksam. Hat der Vermieter zugleich auch ordentlich gekündigt, kann diese ordentliche Kündigung trotzdem wirksam sein.
Das steht nicht wörtlich im Gesetz. Gerichte legen den Text so aus.
Häufige Fragen zu § 569 BGB
Ab wie viel Mietrückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?
§ 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB regelt das nur für einen Fall: Bist du an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit einem Teil der Miete im Rückstand, muss der Rückstand mehr als 1 Monatsmiete betragen. Die übrigen Fälle regelt § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.
Kann ich fristlos kündigen, wenn meine Wohnung gesundheitsschädlich ist, etwa wegen Schimmel?
Ja, wenn die Benutzung der Wohnung die Gesundheit erheblich gefährdet – auch wenn du den Zustand beim Einzug kanntest (§ 569 Absatz 1 BGB). Ob ein bestimmter Schimmelbefall so weit geht, sagt das Gesetz nicht; im Streit entscheiden die Gerichte. Ob du vorher eine Frist setzen musst, regelt § 543 Absatz 3 BGB.
Kann ich eine fristlose Kündigung wegen Mietschulden durch Nachzahlen abwenden?
Nach § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB wird sie unwirksam, wenn dein Vermieter spätestens 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage die fällige Miete und Entschädigung bekommt oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Das gilt nicht, wenn dir in den 2 Jahren davor schon einmal eine Kündigung so unwirksam geworden ist. Zu einer zusätzlichen ordentlichen Kündigung siehe den Hinweis zur Rechtsprechung.
Schwierige Wörter
- wichtiger Grund
- Ein Grund, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, bis zum Ende der Kündigungsfrist am Mietvertrag festzuhalten (§ 543 Absatz 1 BGB).
- Hausfrieden
- Das geordnete, rücksichtsvolle Zusammenleben der Menschen in einem Haus.
- Verzug
- Du zahlst eine fällige Summe nicht rechtzeitig und hast das zu vertreten (§ 286 BGB).
- Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs
- Der Zeitpunkt, zu dem dir die Räumungsklage des Vermieters zugestellt wird (§§ 253, 261 der Zivilprozessordnung).
- öffentliche Stelle
- Eine Behörde, zum Beispiel das Jobcenter oder das Sozialamt.
Hängt damit zusammen
- Mir wurde die Wohnung gekündigt – alle Paragrafen zu diesem Thema
- § 543 BGB – Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, vor allem wegen Mietrückstand
- § 551 BGB – Wie hoch die Kaution sein darf und wann sie fällig ist
- § 546a BGB – Entschädigung, wenn die Wohnung nach Vertragsende nicht zurückgegeben wird
- § 558 BGB – Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
- § 560 BGB – Änderung von Betriebskosten-Pauschale und Vorauszahlungen
- § 568 BGB – Die Kündigung muss schriftlich sein